执法公信力关系到社会稳定和经济发展，关系到国计民生，它的执法不规范必然导致社会动荡、秩序混乱、人心漠然。当前，在社会市场经济大潮冲击下，各种经济利益交织一起，分配不均、失业下岗、住房紧张、医患矛盾等问题凸显出来，使公众对政府、执法机关的公信力越来越不信任。少数公众为了发泄心中的愤怒和不满，有的上访告状，越级缠访；有的孤注一掷，利用各种工具肇事，或采用自残、自焚、自杀等极端方式危害社会公共安全。尤其对执法公信力的丧失，产生对执法者不信任，对执法者的不信任，造成了公众对法律不尊重，没有了依赖感，没有了安全感，使他们丧失了生活的勇气和信心。没有规距不成方圆，没有法律约束，社会就成为一盘散沙，就会形成无政府状态。因此，研究影响执法公信力的成因、产生的危害和解决的对策，对于重树执法公信力，让公众相信法律，拥护法律，让公平正义回归到有司法良知的执法者手中，公正地处理每起案件，有着现实意义和深远的历史意义。
一、执法公信力的释义

　　要弄清执法、公信力、执法公信力之间的关系，正确认识和分析执法公信力的缺失会对社会造成严重危害，会影响社会和谐与稳定。因此说，研究执法公信力问题意义非常重大。

　　（一）执法，就是执行法律规定，是指国家司法机关或行政机关依照法定职权和法定程序，行使行政管理职权、履行职责、贯彻和实施法律的活动。这里我们所说的执法是单指狭义的司法机关执法。执法与司法有很大的区别：一是执法不能独立，效率至上，主要为统治活动服务，活动范围广；司法必须独立，公正至上，主要为被统治者服务，活动范围窄。二是执法必须是严格依法办事，执行法律；司法则不然，职能要广泛些，如司法审查职能、造法职能等。三是执法实行首长负责制，司法实行法官负责制。四是二者适用的法律程序区别很大。五是执法是主动的，司法是被动的。

　　（二）公信力。公信力是指在社会公共生活中，公共权力面对时间差序、公众交往以及利益交换所表现出的一种公平、正义、效率、人道、民主、责任的信任力，是公众对社会一种信任力量。公信力既是一种社会系统信任，同时也是公共权威的真实表达。公信力是一个国家在长期的社会发展中日积月累形成的，体现了存在的权威性、社会中的信誉度和公众中的影响力等。没有公信力的社会或公众会失去生命力，必然导致社会动荡不安和矛盾激化，影响社会的和谐稳定。因此，我们倡导社会公信力，使全体大众讲诚信、守承诺、促和谐，让诚实守信扎根于广大公众的心田，扬起法治文明的风帆。

　　（三）执法公信力。执法公信力就是公众对司法机关或行政部门的信任程度，也就是对公共权力的信任和公权力对公众的信用。一个社会如果失去了执法公信力，那么这个社会的信用体系就会土崩瓦解。因为在现代社会中，法治已经成为人类共同的目标，执法也已经成为人们诉诸于公正的最后保障。进而执法的信用就成为整个社会信用体系的根基，如果根基不牢，后果将不堪设想。因此，实现社会主义法治社会目标，就必须深刻分析和探讨执法公信力下降的原因，采取有效对策，使公众对执法的信用重新回归，重塑执法公信力。
二、执法公信力的缺失及成因

　　执法公信力的缺失及成因很多，由于司法机关的执法人员自身素质和认知能力，导致许多执法人员很难正确运用感知和理性处理案件，出现瑕疵的案件就在所难免。

　　（一）司法制度方面的因素。

　　影响执法公信力的因素很多，但法院审判组织或法官个体的徇情枉法、素质低下、效率不高、裁判结果有失公平，导致公众对法院执法结果的不信任。

　　1、执法不规范动摇了公众的法律信仰。产生执法不公的现象很多，这类问题不能得到及时的处理，就会导致执法公信力的下降。执法不规范从根本上否定了司法机构存在的理由，使执法活动丧失了公信力，毁灭了人们对执法的期望，使人们不再愿意通过执法途径寻求正义，进而对守法的意义产生质疑，损害了法律的权威性。执法不规范表现的形式很多。一是执法者徇私舞弊、贪赃枉法。尽管问题发生在个别执法人员身上,但其恶劣影响不可低估。二是裁决结果不公正。裁决结果的不公正是指司法主体没有依法作出客观公正的、不偏不倚的裁决，如该起诉的不起诉，不该起诉的起诉，有罪判无罪的，无罪判有罪等等。三是外部干预。外部干预主要是指一些部门和领导直接插手干预司法案件处理,使一些地方出现了不同程度的司法地方保护主义,同一类型纠纷在不同的地方出现不同的判决结果。司法机关的人员升迁、编制需由地方政府决定,司法机关的工作条件改善、装备更新依赖于地方政府及有关部门批准的情况下,仅凭司法机关自身力量还很难做到。四是司法体制。这主要反映在司法体制的行政化上。由于受到传统文化和司法传统的制约,我国的司法体制及其运行过程带有明显的行政化色彩。司法裁判权与行政权的一个明显区别就是行政机关可以对行政事务进行主动的积极的干预,而司法机关则不应该采取主动的方式行事,否则就难以保证司法机关的中立地位。

　　2、效率低下使民众对执法失去耐心。效率是执法人员在司法活动中必须讲究效率，尽量便民利民，尽量消除不必要的延误和烦琐。法谚有云：“迟来的正义不是正义”，裁判结果即使是公正的，如果违反了效率原则，也未必是公正的。当前，执法人员个人素质不高，效率低下，常常使案件超审限，把当事人带入无尽的诉讼之争，增加诉累，引起当事人不满。不能正确地适用实体法。司法人员裁判案件必须有法可依，而任何裁决必须依据实体法做出，即一方面要求司法人员正确运用实体法做出公正的裁决；另一方面要求司法人员要严格遵循法律面前人人平等的原则。但有些执法人员诉讼效率低下，不能正确地适用实体法，导致案件滞后，出现瑕疵，引起当事人的反感，失去对法律的敬畏。不能严格廉洁执法。司法人员应当廉洁自律，不受各种利益的诱惑，自觉抵制各种腐败行为。只有坚定地保持司法的廉洁性，做到两袖清风，一尘不染，才能努力实现司法的公正。不能严格遵循程序。司法机关严格遵循程序才能保障执法的公正，程序公正也是执法规范化的必然要求，即使不严格遵循程序没有导致实体和结果上的不公正，也会使人们质疑司法的公正，同样带来的司法不公的效果。

　　3、裁判执行效果不佳。生效的法律文书不能得到及时、全面地实现，不仅会使公众丧失对请求司法保护的信心，更是对司法制度的一种亵渎，会导致执法公信力的降低。裁判执行效果不佳的原因是多方面的，除了社会体制、司法运行机制本身的原因和当事人确实无履行能力外，还有诸如被执行人通过外出打工或下落不明的方式、通过隐匿、故意毁损财产或者以明显不合理的低价转让或无偿转让财产的方式逃避执行，运用强硬手段抗拒人民法院的执行也是重要原因。一是被执行人以外出打工或下落不明的方式逃避已生效的公正裁决；二是被执行人通过隐匿、故意毁损财产或者以明显不合理的低价转让或无偿转让财产的方式，致使已生效的公正裁决无法执行；三是被执行人的担保人或协助执行义务人隐蔽、转移、故意毁损或者转让已向人民法院提供担保的财产，致使判决、裁定无法执行；四是部分被执行人通过强硬手段抗拒执行。因此，研究裁判执行不佳的成因对于提升执法公信力，树立执法公信力有着积极的促进作用。

　　（二）执法权行使模式的障碍。

　　审判行政管理权的不正确的行使，会制约或干扰法院、法官严格执法，会使执法公信力大大的降低

　　1、审判业务运作方式的行政化。在司法机关的内部还存在着审判业务“等级制”运作的方式，基本上实行的是行政管理。具体表现以下几个方面：一是司法理念错位。在我国，个别立法者或学者片面地将独立审判认为是法院一个整体行使审判权时的独立，而不是合议庭独立审判，更不是审判员独立审判。在这种观念及审判与行政合一传统意识的影响下，导致执法理念错误，致使审判管理完全仿效行政管理的模式，形成庭长、院长越权的逐级审批，层层把关的行政首长负责制，而参加合议庭、独任审判员的法官只有审理的义务，没有裁判的权利。二是运行机制错位。法官审理每起案件都要主动向庭长汇报案情，请示方案，裁判结果还要报主管院长、庭长审批，主管院长有异议的则要报审委会讨论决定。在法官审理案件尤其是审理一些重大疑难案件时，庭长、庭长要经常过问，发表意见，或者列席合议、拍板定案。当院长、庭长签发文书时认为合议庭对评议的案件处理不当，因而可以不予签发，并有权召集合议庭成员“复议”等等。三是审判统一错位。现阶段的法院“审权”与“判权”相分离，“审权”属于法官，而“判权”却转移到庭长、院长。这就是人们通常所说的“审者不判、判者不审”的弊病。当事人所能够见到争诉其面前的法官并没有决定权，而能够决定案件最终结果的人们却大多不参与审理，隐蔽在帷幕的背后，有“黑箱操作”之嫌，导致的后果就是“先定后审”、“先判后审”、“审判分离”。其危害不仅在于消弱和泯灭了直接承办案件的执法者的责任感，更在于规避和危害了合议、回避、公开的诉讼制度，淡漠了人们的程序法意识，从而损害了程序法的应有功能，不利于维护司法的公正。

　　2、执法权的地方化。当前，司法机关的设置是以行政区化进行的，法院的人、财、物直接受制于地方政府。凡涉及地方部门或个人利益的，地方政府个别领导就要说情，时常打电话指示或听从汇报，对案件指手画脚，左右法官办案，影响了案件的公正性，使当事人产生不信任。而这些原因引起的执法不公，当事人不会去追究其他原因，而只会指责法院的不公，对执法的公信力产生质疑，产生“案子一进门，双方都托人”的现象，使部分群众不相信法院的公正，进而采取各种手段来影响判决，使当事人产生了在裁判结果出来前，自行或托人到党委、政府及致司法机关内部找关系的习惯，以此来给承办法官施加压力，从而给有关机关、领导及知情群众造成法院执法公信力不高的现象。

　　3、部分执法者职业道德的欠缺。执法者职业道德的缺失，会严重影响和制约执法公信力的建立。表现形式主要有以下几个方面：一是公仆意识淡化、缺乏进取精神。由于忽视了世界观的改造，人生观、价值观扭曲，有些执法者不注重学习，工作得过且过。不规范执法、吃拿卡要现象时常发生。这些现象的发生，就是个别执法者公仆意识淡化，精神颓废，极端个人主义、拜金主义、享乐主义思想恶性膨胀，贪图享受，心理失衡，经不起权力、金钱、美色的考验，以至堕落成为腐败分子。二是道德修养馈乏，追求腐朽生活。市场经济就是商品经济，社会商品化拉大了贫富之间的距离，同时也刺激了某些执法者私欲膨胀，他们追求腐朽的生活方式，放松了自已世界观的改造，没有筑起牢固的反腐防线，将规范执法置之脑后，大捞特劳。三是廉政意识弱化，漠视党纪国法。有极少数的执法者平时不注重廉洁自律，头脑里没有一点道德、纪律约束，自我约束、自我控制能力差，不能按党纪国法约束自己，执法就很难规范。
三、提升执法公信力的主要途径

　　（一）执法制度上的完善。

　　要改变审判工作中的行政管理体制，加大执法者职业化进程的力度，树立程序本位的理念，增加司法透明度，简化诉讼程序，完善执法制度上的缺陷，努力提升执法公信力。

　　1、加强诉权保护，确保司法公正。

　　第一、应当加大执法者职业化进程的力度。法官职业化是当代中国司法改革的一个重要目标之一。古人云：徒法不足以自行。规范执法离不开一支政治坚定、业务精通、作风优良、执法公正的法官队伍。其次，要解决好法院执法各方面的工作，在法律框架内寻找出能够让当事人接受的合理的执法方式。这样，就会跳出十分严谨规范的审判程序，如巡回就地办案，庭前调解，委托调解等。法官职业化建设的要求，就是要推进司法公正，树立执法公信力。再次，法官职业化建设要多层面，分层次来谋划和推进。当前，许多基层法院法官学历偏低、人才短缺、司考难通过、基础建设落后、工作环境不佳、待遇低、案多人少。由于法官整天疲于办案，法律解释、司法指导、判例研究无暇顾及。因此，法院应更多的培养一些实用性复合性法官，使其成为定纷止争的实干家，化解矛盾的多面手。

　　第二、树立程序本位的理念。树立执法公信力就必须注重程序本位。所谓程序本位，是指在诉讼中坚持以诉讼过程而不仅以诉讼结果为出发点和评价标准的理念。首先实现程序公正。程序本位的理念虽然强调程序自身的独立价值，以程序公正为出发点设计诉讼程序。程序本位论并不否认实体公正的价值，只是按照程序本位的理念，对实体公正的追求应当体现在诉讼程序的理性设计当中，即在具体诉讼过程中，主要是依靠程序的合成，而不是法官的主观努力来实现实体法和实体公正。程序合成对于实体合成是具有基础和催化作用，即保障发现事实真相、正确适用实体法律。同时它还是一个程序价值的选择和实现过程，本身也体现着国家的司法审判是否公正。因此，只有坚持程序合法，才能促进执法规范化的进程。

　　第三、增加执法透明度。要实现执法公信力，就必须增加执法透明度，就是要揭开执法的神秘面纱，在维护司法神圣庄严的基础上，建立一套完整和完善的机制，采取一系列的举措，将执法的全过程公开于阳光之下，展现在公众面前。一是让程序透明。法治国家无不追求程序正义，而程序正义是司法公正的基本要求。通过执法公开，把执法活动的全部运行过程公布在当事人面前，把审判程序的每个关键、每个节点让当事人知晓，把所有暗箱操作的可能暴露在阳光下，这样的司法程序才能确保当事人平等享受执法的公正。二是让裁判透明。人民法院裁判案件的宗旨是判断是非、化解纠纷，促进全社会的公平正义。通过审判过程的公开，避免法官与一方当事人单独接触，确保裁判者的中立性和裁判结果的正当性；通过一系列的裁判文书上网、庭审直播等公开措施，一方面有效降低了民众了解执法的成本，方便民众零距离的触摸法治，另一方面在法院形成一种“倒逼”机制，促使法官提升裁判文书的质量和庭审驾驭能力。在阳光下运行产生的裁判结果更能得到民众的认同，也更能让当事人接受。三是让法官透明。将法官透明在阳光下，会让执法者更加注意自己的执法行为、形象，更加注意社会对自己的评价，更加注意法律同行对自己的认可。他们会努力展现自己健全的人格、良好的职业道德操守、精湛的法律能力，努力避免当事人对自己的执法产生合理的怀疑。法官透明可以让执法者更加严于律己，让自己的执法行为更加光明坦荡。四是让队伍透明。司法廉洁是公正执法的生命，也是树立司法权威的关键，而队伍透明是最好的防腐剂。队伍透明能够将整个执法活动的全貌展现在民众面前，让司法腐败无处藏身。

　　2、建立小额诉讼法庭，简化诉讼程序。

　　面对着人民法院“案多人少”的实际情况，如何合理优化审判资源，是法院审判工作急需解决的一个课题。一是 明确小额诉讼受案范围，实现繁简分流。由庭长分案这第一道程序把住案件的繁简分流关口，将诉讼标的小于3万元的民事案件进入小额诉讼程序进行审理，使案件通过速裁程序得以办结。二是简化程序，提高审判效率。简化庭前程序,试行格式化诉状，加强诉讼指导；实行案件开庭协商、预约等方式确定开庭时间、地点。简化法庭调查和法庭辩论程序，将庭审的重心放在直接指导当事人围绕诉讼争议的焦点，进行举证、质证及认证上，尽量节省诉讼时间，达到提高审判效率的目的。三是创新调解方式，促进社会和谐。司法人员要牢固树立“调解至上”的理念，从思想上端正对诉讼调解工作的认识，坚定诉讼调解信念，做到能调则调、多调少判，真正使调解工作深入到每名民事法官的灵魂深处。努力将调解工作延伸到审判工作的每一个环节，即贯穿于立案、庭前、庭中、庭后等各个阶段，同时创新调解方式，建立健全多元化的纠纷解决机制，努力化解各种社会矛盾，有效保护双方当事人合法权益。
福建省福州市人大常委会


福州市物业管理若干规定



(2004年8月31日福州市第十二届人民代表大会
常务委员会第十六次会议通过
2004年12月3日福建省第十届人民代表大会
常务委员会第十二次会议批准）

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》，结合我市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于福州市行政区域内的物业管理活动。
第三条 福州市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
县（市、区）房地产行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
　　街道办事处（乡镇人民政府）负责指导监督日常物业管理活动。
　　第四条 房屋的所有权人为业主。
　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
　　（六）监督业主委员会的工作；
　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
　　（十）法律、法规规定的其他权利。
　　第五条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　　（一）遵守社会公德、业主公约和业主大会议事规则；
　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
　　（五）按时交纳物业服务费用；
　　（六）法律、法规规定的其他义务。
　　第六条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。
　　物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的、并由一个物业管理企业实施统一物业管理的区域。
　　物业管理区域的范围原则上应以物业建设的宗地红线图、立项或者规划批准的范围确定。已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。
　　第七条 零散建设的未实施物业管理的区域可以由村（居）民委员会管理或者由物业所在地的县(市、区)房地产行政主管部门在街道办事处(乡镇人民政府)的配合下，根据需要与合理原则划定物业管理区域，逐步实行规范的物业管理。
　　第八条 在一个物业管理区域中，业主入住率达百分之五十以上，或者首套房屋交付使用满两年的，经百分之十以上业主或者建设单位书面提议，在县（市、区）房地产行政主管部门的指导下，由街道办事处（乡镇人民政府）会同建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。
　　首次业主大会会议上业主的投票权按业主拥有房屋的建筑面积确定，以每平方米为一个投票权数，投票权数累加计算，不足一平方米的不计算。未售出房屋的建设单位所持的投票权最高不超过全部投票权的百分之三十。
　　首次业主大会会议之后业主的投票权由业主大会议事规则的规定确定。
　　第九条 物业使用人根据业主的书面委托，可以代理业主行使投票权和物业管理相应的权利和义务。
　　第十条 同一个物业管理区域内业主超过二百户(含公寓、写字楼、商场、车库)的，可以推选并委托业主代表参加业主大会会议。
　　同一物业业主超过一人的，物业共有人可以推选并委托一人参加业主大会会议。
　　第十一条 业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会每届任期不超过三年，业主委员会应当每年至少向业主大会报告一次工作。
　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、遵守《业主公约》和物业管理有关规定的业主担任，业主委员会委员可以连选连任。
　　在物业管理区域内，与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷，经全体业主投票权三分之二以上决定授权，业主委员会可以代表全体业主依法行使民事诉讼权利。
　　第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门备案，县（市、区）房地产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。
　　业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当依照前款规定重新备案。
　　第十三条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关村（居）民委员会依法履行自治管理职责，支持村（居）民委员会开展工作，并接受其指导监督。
　　村（居）民委员会应当协助有关部门调处业主与业主、业主与物业管理企业之间的纠纷。 第十四条 物业管理企业承担物业管理事务，应当按照相应的资质条件签订前期物业服务合同或者物业服务合同，合同应当向县（市、区）房地产行政主管部门备案。
　　第十五条 物业管理企业的基本权利：
　　（一）按物业服务合同的约定收取费用；
　　（二）劝阻和制止违反社会公德、业主公约和物业管理制度的行为；
　　（三）委托专营公司承担专项物业管理业务；
　　（四）要求业主委员会协调其与业主或者物业使用人的纠纷；
　　（五）法律、法规规定的其他权利。
　　第十六条 物业管理企业的基本义务：
　　（一）履行物业服务合同，按照合同约定提供物业管理服务，建立重大事项汇报制度。接受业主咨询和监督；
　　（二）执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准；
　　（三）每半年公布一次涉及住户的共用设施设备费用分摊和其他物业管理代收代支费用情况；
　　（四）合同终止之日起三十日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备；
　　（五）法律、法规规定的其他义务。
　　第十七条 物业服务应当包括下列基本内容：
　　（一）房屋及其附属设施的维修、养护；
　　（二）卫生保洁及公共花木绿地管护；
　　（三）道路维护，车辆停放秩序管理；
　　（四）安全防范和维护公共生活秩序。
　　第十八条 建设单位应当按照规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理，并按照规范签订前期物业服务合同。
　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
　　第十九条 建设单位在销售物业前，应当制定业主临时公约，并将业主临时公约报物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门备案。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。
　　建设单位应当在物业销售时将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当在业主临时公约上以签字同意的方式承诺遵守。
　　第二十条 物业管理企业承接物业服务时，建设单位应当向物业管理企业提供物业共用部位、共用设施设备清单，并共同对共用部位、共用设施设备进行查验，具体验收程序和标准按照国家有关规定执行，建设单位应对物业管理企业提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题及时解决。查验结束后，双方应当按照规定签订承接验收书。
　　第二十一条 建设单位应当按照规定配置物业管理用房。建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，不足五十平方米的，应当按照五十平方米配置；建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之三配置。城乡规划主管部门审批建设项目时，应当予以核实。
　　按照规划配建的物业管理用房不得挪作他用。
　　第二十二条 物业管理区域内的下列设施归属全体业主所有：
　　（一）物业管理用房；
　　（二）垃圾集散间、厕所；
　　（三）按照规划配建的公共绿地、道路、围墙以及其他公共用地使用权；
　　（四）住宅的物业管理区域按照规划配建的公共停车场所；
　　（五）建设单位以书面形式在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施。
　　第二十三条 利用物业的部分共有部位获取的收益，归拥有该部分物业的业主所有，利用物业的全体共有部位获取的收益归全体业主所有。
　　获取的收益主要用于补充专项维修资金。
　　第二十四条 车辆在公共停车场所的停放、收费和管理等事项，前期物业管理期间，可以在前期物业服务合同中约定，业主大会成立后，由业主大会决定。业主对车辆停放有特殊保管要求的，由业主和物业管理企业另行签订保管合同。
　　治安、消防、抢险、救护、环卫、执法等特种车辆在执行公务时可以在物业管理区域内无偿停放。
　　第二十五条 物业管理企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
　　物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后，物业服务费由业主承担，自物业交付之日起交纳。
　　物业管理企业为业主提供合同约定以外有偿服务的，应当征得业主同意。
　　第二十六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价按有关规定制定，定期公布。
　　物价部门应当会同房地产行政主管部门对物业服务收费进行监督管理。
　　第二十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业收取有关费用，业主使用的向业主收取；物业管理企业使用的向物业管理企业收取；公共使用的由业主分摊。
　　物业管理企业可以接受委托代收前款费用，但不得向业主收取任何额外费用。
　　未经双方约定，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业不得要求物业管理企业代收代付有关费用，不得向物业管理企业扣收业主应承担的有关费用。
　　第二十八条 物业管理企业已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的，其他部门和单位不得再向业主或者物业使用人重复收取卫生费、治安费等性质和内容相同的费项。
　　第二十九条 物业服务合同终止时，业主委员会与新、旧物业管理企业应当在县（市、区）房地产行政主管部门指导下成立移交小组，负责处理物业管理的相关事务，监督旧物业管理企业清理债权债务、移交物业管理用房、设备设施、档案资料及国家规定的其他必须移交的项目。移交完毕后旧物业管理企业应当及时退出该物业管理区域。
　　第三十条 移交小组认为清理债权债务有困难时，可以委托有资质的中介机构进行清算，费用由旧物业管理企业、业主按照职责承担。
　　第三十一条 在国家规定的保修期内，物业的维修由建设单位负责；保修期满后，业主对其专有的部分实施维修、管理，物业管理企业依照本规定对共用的部分设施、设备负责维修、管理。
　　物业管理企业对物业共用的部分设施、设备进行维修、管理时，相关业主和使用人应当给予配合。
　　第三十二条 物业管理应当建立专项维修资金制度，专项维修资金属业主所有。
　　物业买受人缴交的专项维修资金，由市、县（市）房地产行政主管部门指定的银行专户代为储存；业主大会成立后，房地产行政主管部门应当及时移交专项维修资金银行账户。
　　专项维修资金的使用，由业主大会决定，并受市、县（市）房地产行政主管部门的监督。维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　专项维修资金收取、使用和管理具体实施办法由市人民政府依照国家有关规定另行制定。
　　第三十三条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当遵守法律法规的有关规定。
　　第三十四条 在物业管理区域内，对违反物业装饰装修和使用、治安、环境保护、计划生育等法律法规的行为，物业管理企业应当劝阻制止，并及时向有关行政部门报告，有关行政部门应当及时依法处理。
　　第三十五条 违反本规定，物业管理企业未结清债权债务、移交物业管理用房及有关资料、设施设备，擅自撤出小区物业管理的，或者原物业管理企业拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域正常物业管理的，由市、县（市、区）房地产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，处以五万元以上十万元以下的罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书。
　　第三十六条 违反本规定，物业管理企业未依法备案物业服务合同，由市、县（市、区）房地产行政主管部门责令限期报送备案，逾期不报送备案的，处以五千元以上一万元以下的罚款。
　　第三十七条 业主委员会委员违反法律、法规或者超越权限，侵害业主合法权益，造成损失的，应当承担相应的法律责任。
　　第三十八条 违反本规定，建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同侵害物业买受人的合法权益的，由市、县（市、区）房地产行政主管部门责令其限期重新制定，逾期仍不改正的，处以五千元以上五万元以下的罚款。
　　第三十九条 违反本规定其他规定的，依照国务院《物业管理条例》的规定予以处罚。

第四十条 本规定自2005年1月1日起施行。
　　1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准的《福州市城市住宅小区物业管理办法》同时废止。