国务院农村综合改革工作小组 财政部 教育部等


国务院农村综合改革工作小组 财政部 教育部 农业部关于进一步做好清理化解农村义务教育债务工作有关问题的通知

国农改[2011]4号


各省、自治区、直辖市、计划单列市农村综合改革领导小组办公室、财政厅(局)、教育厅(教委、局)、农业厅(委员会、局)，新疆生产建设兵团农村综合改革领导小组办公室、财务局、教育局、农业局，农业部农垦局、国家林业局计资司：

2007年12月全国启动农村“普九”化债试点工作以来，各地及有关部门积极行动，精心组织，扎实推进化债工作。到2009年底，内蒙古等首批14个试点省(自治区)和新疆维吾尔自治区完成了中央提出的化债目标任务。为全面考核化债任务完成情况、客观评估化债工作成效，2009年4月和2010年5月，国务院农村综合改革工作小组(以下简称工作小组)委托财政部组织有关省、自治区财政监察专员办事处对上述15个省(自治区)的化债工作进行了考核验收。从考核验收情况看，各地认真贯彻落实中央有关化债政策，较好地完成了化债目标任务，但一些地方也存在化债政策落实不到位、基础工作薄弱、学校财务管理不规范等问题，需要认真整改。为切实做好整改和下一步的清理化解农村义务教育债务工作，经研究，现将有关事项通知如下：

一、切实做好债务清理核实和审计锁定工作

严格清理核实和审计锁定债务是做好债务偿还工作的基础和前提。从考核验收情况看，凡是清理核实和审计锁定工作做得扎实的地方，化债工作就推进顺利，就很少出现违规违纪现象；而发现较多问题的地方，大都与清理核实和审计锁定工作不扎实有关，其原因主要是没有贯彻落实中央化债政策中关于严格清理核实和审计锁定债务的要求，没有按规定程序清理核实和审计锁定债务。有的地方边清理边化解，结果欲速不达；有的地方只进行了县级审计，没有开展省级抽查，造成债务“虚胖”；有的地方债务公示不到位，债务锁定没有落实到债权人，造成偿债困难或违规违纪问题。为此，各地及有关部门要提高认识，认真落实债务审计政策，严格审计程序，狠抓审计锁定工作。一是必须遵循先审计锁定再偿还债务的化债工作程序；二是县级审计要覆盖所有农村中小学校、乡镇、村级组织和国有农(林)场等单位的农村义务教育债务，必须把所有债务锁定落实到每一个债权人；三是各地要在县级审计的基础上，组织省级范围内的交叉审计，省级抽查审计的债权人数或债务额不得低于本地总数的40%。

二、认真履行筹资偿债责任

按照《中华人民共和国义务教育法》的有关规定，我国义务教育实行省级人民政府统筹规划实施、县级人民政府为主管理的体制。相应地，农村义务教育化债工作也要求“省级人民政府负责组织，县级人民政府具体实施”，大多数地方都做到了。但在考核验收中也发现个别地方没有认真履行相关责任，出现了中央补助增加了而省级筹资减少了、省级补助增加了而县级筹资减少等筹资工作的“上进下退”问题；个别省份对县级筹资和偿债工作支持不力，监管不严，出现了县级偿债工作中的弄虚作假现象。为此，要重申，各地及有关部门要严格按照“谁举债谁负责”的原则要求，认真执行批复的化债实施方案，切实履行化解农村义务教育债务的筹资责任，足额安排应由本级政府和本部门承担的偿债资金，不得“上进下退”，随意减少本级筹资额度、缩减偿债规模。

三、妥善处理和使用化债特设专户结余资金

从考核验收情况看，一些地方在完成偿债任务后县级财政专项转移支付资金化债特设专户中还余有一定数量的资金。对这些资金，要视具体情况进行分类处理，按规定用途使用，确保资金安全有效。现提出以下处理办法：一是对垫付资金的处理。在上级财政补助资金未到位、由本级财政通过垫付资金完成化债任务的地方，在上级财政补助资金到位后，经省级财政和省级农村综合改革部门审核同意，可按核定后金额从特设专户中将资金转到相应账户。省级审核同意文件应抄送财政部(国库司)和工作小组(办公室)。二是对上级财政补助资金大于本地偿债额度而出现结余资金的处理。地方不得将该项结余资金从化债特设专户中转出用于化债以外的其他用途，而应继续用于化解农村义务教育其他债务和其他公益性乡村债务等。三是对审计锁定债务后，在偿债过程中因核减债务出现结余资金，以及因市县违反化债政策而扣减的资金， 由省级财政和省级农村综合改革部门统一管理并按规定重新分配，用于化解农村义务教育其他债务和其他公益性乡村债务等。

四、妥善使用协商减债方式

协商减债是地方在化债工作中创造的一种化债方式，有利于减轻政府的偿债支出，也有利于鼓励债权人继续支持关心农村义务教育发展，但在工作中对这一方式要妥善使用，规范操作，以避免出现不良后果和消极影响。为此，各省、自治区、直辖市、计划单列市要制定协商减债的统一办法，以便各市县规范操作。各地在使用协商减债方式时，要坚持平等协商和债权人自愿的原则；要有合法、完备的手续，要有债权人自愿减债的书面证明材料，并解除相关的债权债务关系；必要时，可对自愿协商减债的债权人给予适当的荣誉奖励。严禁强迫或威胁要求债权人减债。

五、做好偿债资金支付管理和遗留问题处理工作

偿债资金直接支付到债权人是偿还债务的核心环节，直接决定化债政策能否落实到位及其成效。各地要继续完善相关支付制度和办法，严格遵守支付审核程序，认真执行债权人申请和偿债资金支付审核制度，健全相关资金支付手续，确保不留隐患。债权人领取偿债资金时，要签字确认解除债权债务关系。债权人委托别人代领偿债资金的，代领人要出具委托书和身份证明。债权人发生变动时，有关方面和发生债权变动的当事人要出具有关证明。对因债权人外出、死亡或其他特殊原因联系不上债权人而无法偿还的情况，要努力与债权人直系亲属联系，并通过媒体进行公告，保留一定的支付期限。具体办法由各省、自治区、直辖市、计划单列市统一制定。另外，对一些地方建校用地租赁费由于缺乏资金来源而形成的债务，由地方政府结合本地实际，协调教育、农业等有关部门统一研究解决。

六、做好化债后的相关账务处理和资产管理工作

账务处理是化债的一项重要基础工作，也是考核各地化债工作成效的一项重要指标，各地一定要按照科学化精细化管理的要求做实做细。支付偿债资金或进行协商减债时，化债主管部门要将债权人手中的原始债权凭据收回，进行销号，并及时通知有关债务单位。债务单位要按照财务管理有关规定进行债务销账处理，不得继续保留负债账务，并做到账实一致。化债任务完成后，各地及有关部门要将化债资料装订成册，分类归档，妥善保管，并做到纸质档案和电子档案同时保存，以备核查。

20世纪80、90年代在农村普及九年制义务教育以来，各地不断加大对农村中小学基本建设投资力度，形成了较大规模的学校资产，这是一笔宝贵的财产。近年来，由于农村中小学校布局调整和农村生源减少，导致部分学校资产闲置。债务偿还以后，一方面要做好账务处理，另一方面地方政府及教育、农业部门和村级组织要切实加强学校资产管理，减少资产闲置，避免学校倒塌损毁和资产流失。要在妥善处理产权关系的基础上，把闲置校舍与农村学前教育发展、农村成人文化继续教育、村支部活动室和村级公共服务设施建设等结合起来，最大限度地盘活闲置校产，避免资源浪费和重复建设。

七、加强农村中小学财务管理

农村义务教育经费保障机制改革实施以来，农村义务教育投入大量增加，经费管理制度框架不断完善。但是，由于长期以来农村中小学预算财务管理基础较为薄弱等原因，一些地区农村中小学财务管理工作亟需进一步加强。从考核验收情况看，一些地区农村中小学财会基础工作依然比较薄弱，内控制度不健全，财务人员素质参差不齐，变动频繁，未经专业培训，无证上岗、教师兼职做财会工作的现象较为普遍，影响了化债工作的顺利推进。为此，要切实加强农村中小学预算和财务管理，夯实学校财会基础工作，加强农村中小学校会计人员队伍建设，按规定配齐财会人员，加强财务专业培训，提高财务管理水平。

八、严格防控农村中小学校新债

近年来，各地在化解农村义务教育旧债的同时，也积极探索防控新债的相关政策措施和制度办法，取得了一定进展。但从考核验收情况看，一些地方农村义务教育新债仍时有发生，对农村义务教育和农村经济社会的持续健康发展产生了不利影响。各地要从经济社会发展大局出发，切实防控农村义务教育新债。要科学制定和实施农村义务教育中长期发展规划，学校基本建设要与政府财力水平相适应；要建立健全农村中小学建设项目审批制度，严格审批程序和审批标准；要严格控制出台各种新的教育达标、升级、评优和超规模建设的文件；要落实农村义务教育经费保障机制改革政策，增加农村义务教育经费投入。要实行农村中小学校新债责任追究制，坚决制止通过向村级组织和农民借债搞学校建设的行为。要加强农村中小学预算和财务管理，提高学校财务管理水平。要加强对已发生的农村义务教育新债的管理，建立台账。

九、切实加强对农村义务教育化债工作的监督检查

为确保偿债资金的规范、安全和有效，各级农村综合改革领导小组办公室、财政、教育、农业等部门要密切配合，建立健全事前、事中、事后相结合，常规检查和不定期抽查相结合的全方位监督体系和制约机制。要严肃工作纪律，对弄虚作假、虚报冒领、截留挪用、套取补助资金、造成资金损失及继续盲目搞建设、上项目、借新债的行为，要追回补助资金，按照有关规定追究直接责任人和有关领导的责任；涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。



江苏省镇江市人民政府


关于修订《镇江市城市房屋租赁管理办法》的通知

镇政规发〔2012〕5号


各辖市、区人民政府，镇江新区管委会，市各委办局，各直属单位、企事业单位：

　　《镇江市城市房屋租赁管理办法》（修订）已经市政府第32次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。　

　　一、将第四条修改为：“镇江市住房和城乡建设局主管本市城市房屋租赁管理工作，工商行政管理部门负责对房屋租赁市场的监督管理。镇江市房产登记管理中心具体负责城市房屋租赁管理的日常工作。各辖市、区负责房产管理的部门按照规定职责负责本辖区内的房屋租赁管理；各镇人民政府和街道办事处协助做好房屋租赁管理工作。

　　公安、税务、财政、物价等部门按照各自职责共同做好房屋租赁管理工作。”

　　二、将第六条修改为：“非居住房屋有下列情形之一的，应当纳入房屋租赁管理范围：

　　（一）将房屋（包括阁楼、负层等）提供给他人使用，由使用人支付约定价金的；

　　（二）以联营、承包等名义提供房屋给他人使用，取得固定收益或者分成而不承担经营风险的；

　　（三）酒店（旅社、宾馆、招待所、饭店等）将其客房或其它房屋提供给他人作为固定办公或经营场所、生产、仓储等，并以此为工商注册地址，由使用人支付约定价金的；

　　（四）以其他形式变相出租、转租房屋的。”

　　三、将第七条修改为：“有下列情形之一的房屋不得出租：

　　1、属于违法建筑的；

　　2、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

　　3、违反规定改变房屋使用性质的；

　　4、法律、法规规定禁止出租的其他情形。”

　　四、将第十条修改为：“出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租金及支付方式、修缮责任、违约责任及双方当事人约定的其他条款。

　　住建、工商部门共同制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。”

　　五、删去第十三条。

　　六、将第十六条第四款修改为：“对符合房屋租赁登记条件的，房屋租赁管理部门应当自接到登记申请之日起三个工作日内予以登记，并出具《房屋租赁登记备案证明》。经审核不符合规定的，房屋租赁管理部门应当答复当事人，并退还租赁合同和有关证件。”

　　七、删去第二十五条。

　　八、将第二十六修改为：“利用租赁房屋进行非法活动的，由公安、工商、物价、税务等部门依法给予行政处罚。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。”

　　九、将第二十九条修改为：“本办法由市住房和城乡建设局负责应用解释。”

　　十、上述条款修改后，条文顺序作相应调整。

　　

　　

　　　　　　　　　　　 　　　　二○一二年三月二十二日

　　

　　镇江市城市房屋租赁管理办法

　　（镇政发〔1997〕301号通知印发，根据镇政发〔2009〕44号、镇政规发〔2012〕5号通知修订）

　　

　　第一条为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》和有关规章规定，结合本市实际情况，制定本办法。

　　第二条本办法适用于镇江市城市规划区内国有土地上所有的房屋租赁。

　　第三条房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事生产、经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。

　　第四条镇江市住房和城乡建设局主管本市城市房屋租赁管理工作，工商行政管理部门负责对房屋租赁市场的监督管理。镇江市房产登记管理中心具体负责城市房屋租赁管理的日常工作。各辖市、区负责房产管理的部门按照规定职责负责本辖区内的房屋租赁管理；各镇人民政府和街道办事处协助做好房屋租赁管理工作。

　　公安、税务、财政、物价等部门按照各自职责共同做好房屋租赁管理工作。

　　第五条公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋或国家授权管理、经营的房屋可以依法出租。

　　任何单位和个人不得利用房屋租赁进行非法活动，损害国家利益、社会公共利益和他人利益。

　　第六条 非居住房屋有下列情形之一的，应当纳入房屋租赁管理范围：

　　（一）将房屋（包括阁楼、负层等）提供给他人使用，由使用人支付约定价金的；

　　（二）以联营、承包等名义提供房屋给他人使用，取得固定收益或者分成而不承担经营风险的；

　　（三）酒店（旅社、宾馆、招待所、饭店等）将其客房或其它房屋提供给他人作为固定办公或经营场所、生产、仓储等，并以此为工商注册地址，由使用人支付约定价金的；

　　（四）以其他形式变相出租、转租房屋的。

　　第七条有下列情形之一的房屋不得出租：

　　1．属于违法建筑的；

　　2．不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

　　3．违反规定改变房屋使用性质的；

　　4．法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　第八条 出租房屋给暂住人员，应当向房屋所在地公安派出所申请登记，与公安机关签订《治安责任书》。

　　第九条公有住宅用房的租赁，应执行国家和本市规定的租赁政策和租金标准。

　　租用单位自管非住宅用房和私房的，由租赁双方依法协商议定租金和其它租赁条款；房管部门直管非住宅用房租金按本市有关规定执行。

　　第十条出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租金及支付方式、修缮责任、违约责任及双方当事人约定的其他条款。

　　住建、工商部门共同制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。

　　第十一条承租人在租赁期内征得产权人书面同意可以将承租房屋的部分或全部转租，出租人可以从转租中获取收益。

　　第十二条 房屋转租，应当订立转租合同。转租合同终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期。转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。

　　第十三条 在租赁期限内，房屋产权人转移房屋所有权，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。

　　出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。

　　承租人在租赁期限内如需将承租房屋分户使用、互换、改变用途等，必须征得出租人同意，重新签订租赁合同。

　　属于自然腾空的承租房屋，其承租房屋应当由出租人收回，原承租人或他人不得自行处理。

　　第十四条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：

　　1．符合法律规定或者合同约定可以变更或者解除合同条款

　　2．因不可抗力致致使租赁合同不能继续履行的

　　3．当事人协商一致的

　　当事人一方要求变更或者解除租赁合同时，应及时通知对方，因变更或者解除租赁合同，使另一方遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。

　　第十五条房屋租赁实行登记备案制度。

　　房屋租赁双方当事人应在租赁合同签定后三十日内，共同到房屋租赁管理部门办理登记备案手续，并提交下列证件：

　　（1）书面租赁合同；

　　（2）房屋所有权证书；

　　（3）证明当事人身份的合法证件、证书；

　　（4）出租共有房屋的，须提交其他共有人同意书；

　　（5）代理出租的，须提交产权人授权委托书；

　　（6）已抵押房屋出租的，须提交抵押权人同意书。

　　公有住宅房屋租赁，可由产权单位统一申请办理租赁登记备案手续。

　　对符合房屋租赁登记条件的，房屋租赁管理部门应当自接到登记申请之日起三个工作日内予以登记，并出具《房屋租赁登记备案证明》。经审核不符合规定的，房屋租赁管理部门应当答复当事人，并退还租赁合同和有关证件。

　　第十六条申请办理租赁登记应当如实申报租金价格，并按国家法律、法规和有关部门的规定缴纳有关税费。

　　第十七条《房屋赁登记备案证明》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，《房屋租赁登记备案证明》作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，《房屋租赁登记备案证明》可作为公安部门办理暂住户口登记的凭证之一。

　　工商部门在办理营业执照和企业年检、个体工商户验照时，公安部门在办理暂住户口登记及暂住证时，对于生产、经营、居住场所为出租房屋的，应查验房屋租赁管理部门出具的《房屋租赁登记备案证明》。对发现没有办理房屋租赁登记备案手续的，应将有关情况通报房屋租赁管理部门。

　　房产、公安、税务、工商等部门应当加强联系，及时沟通信息，形成工作协调机制，共同处理好相关问题。

　　第十八条取得《房屋租赁登记备案证明》后，发生转租、变更或解除房屋租赁合同的，应当在变更或解除之日起三十日内向房屋租赁管理部门办理变更或注销登记。

　　第十九条出租的住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，出租人应负责修缮。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或人身伤害的，出租人应当承担赔偿责任。

　　租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。

　　第二十条承租人必须按合同规定交纳租金，逾期不交的，应当按合同约定的条款支付违约金。

　　第二十一条承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添，确需变动的，必须征得出租人同意，并签订书面合同。涉及规划、环保、卫生、安全等管理的，还须经有关部门批准。

　　因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。

　　第二十二条承租人有下列情形之一的，出租人有权要求承租人改正，或终止租赁合同、收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：

　　1．将承租房屋擅自改变用途或擅自拆改房屋结构的；

　　2．将承租房屋擅自转租、转让、转借、互换使用以及擅自以房入股、联营等牟利的；

　　3．拖欠租金累计六个月以上的；

　　4．无正当理由公有住宅闲置六个月以上、非住宅闲置三个月以上的；

　　5．擅自买卖公房使用权的；

　　6．利用承租房屋进行非法活动的；

　　7．故意毁坏承租房屋的；

　　8．法律、法规规定的可以收回的情形。

　　第二十三条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租，应将租金中所含土地收益上交市财政，具体办法按国务院和本市有关规定执行。

　　第二十四条 利用租赁房屋进行非法活动的，由公安、工商、物价、税务等部门依法给予行政处罚。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第二十五条当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议也不起诉又不履行处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

　　第二十六条房屋租赁管理人员徇私舞弊、贪污受贿的，由所在机关给予行政处分，情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第二十七条 本办法由市住房和城乡建设局负责应用解释。

　　第二十八条 各县（市）城镇的房屋租赁管理可参照本办法执行。

　　第二十九条 本办法自发布之日起施行，1990年3月7日镇江市人民政府发布的《镇江市房屋租赁管理办法》同时废止。