山东省青岛市人民政府


青岛市经济适用住房管理办法

青岛市人民政府令　第199号


　　《青岛市经济适用住房管理办法》已于2008年7月25日经市十四届人民政府第3次常务会议审议通过，现予公布，自2008年9月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长　夏耕
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年八月四日

青岛市经济适用住房管理办法

　　第一章　总则
　　第一条　为加强经济适用住房管理，逐步解决城市低收入家庭住房困难，根据国家、省有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本市市南区、市北区、四方区、李沧区（以下简称市内四区）行政区域内的经济适用住房管理适用本办法。
　　第三条　市、区房屋行政管理部门负责辖区内经济适用住房管理工作。
　　市、区住房保障机构负责辖区内经济适用住房的具体管理工作。
　　街道办事处负责本辖区内经济适用住房的申请受理、初审等工作。
　　发展和改革、国土资源、民政、财政、建设、规划、价格、监察、劳动和社会保障、公安、统计、金融、税务、工商等行政管理部门，根据职责分工，负责经济适用住房的相关管理工作。
　　第二章　优惠政策
　　第四条　经济适用住房建设和供应，应当严格执行国家规定的各项优惠政策。
　　第五条　经济适用住房建设用地以划拨方式供应，并纳入年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。
　　为经济适用住房提供配套服务的经营性设施用地，按国家有关规定执行。
　　第六条　经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房建设项目外基础设施建设费用，由政府承担。
　　经济适用住房建设单位，可以以在建项目作为抵押向商业银行申请住房开发贷款。
　　第七条　购买经济适用住房的，可以按照有关规定提取个人住房公积金和办理住房公积金贷款。
　　购买经济适用住房需要向商业银行申请贷款的，住房保障机构应当出具准予购买经济适用住房的证明。
　　第八条　建设和购买经济适用住房的贷款利率优惠政策按照国家有关规定执行。
　　第三章　规划建设
　　第九条　建设经济适用住房应当遵循政府主导、社会参与，全市统筹、分区落实的原则。
　　市发展和改革行政管理部门应当会同建设、国土资源和房屋等有关行政管理部门，根据本市经济适用住房发展规划制定经济适用住房建设计划。
　　第十条　市国土资源行政管理部门，应当根据经济适用住房发展规划和建设计划，编制经济适用住房建设用地年度计划。
　　第十一条　经济适用住房建设应当严格执行有关法律、法规的规定。
　　经济适用住房建筑面积应当控制在65平方米以内。
　　第十二条　规划设计和建设经济适用住房，应当按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行有关住房建设标准，采取竞标方式优选规划设计方案，在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。
　　第十三条　经济适用住房建设可以在商品住房用地当中配建，由依法取得建设用地使用权的房地产开发企业实施；也可以由市人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。
　　在商品住房用地当中配建经济适用住房的，应当在土地出让合同中，将配建经济适用住房的建筑总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准、价格、销售对象及程序等事项作为附加条款。
　　严禁以建设经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品住房开发。
　　第十四条　配建的经济适用住房及其基础配套设施和公共配套设施，应当与整个住宅项目工程同时设计、同时建设、同时交付使用。
　　第十五条　经济适用住房的施工和监理单位，应当依法采取招标方式确定。
　　经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量承担最终责任，向购房者出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。
　　第四章　价格管理
　　第十六条　经济适用住房基准价格应当在项目开工或土地招标拍卖挂牌出让前，由市价格行政管理部门会同国土资源和房屋、建设行政管理部门核准公布。
　　第十七条　经济适用住房销售价格，由开发建设单位根据楼层、朝向、质量和位置等因素，在基准价格上下不超过15％的幅度内确定，但总平均销售价格不得高于基准价格。
　　第十八条　销售经济适用住房应当明码标价，不得在标价之外收取任何费用。
　　第十九条　以经济适用住房销售价格购买的面积，按照购买经济适用住房建筑面积标准与申请人原住房建筑面积的差额核定，超出部分按照同地段商品住房销售价格购买。
　　超出经济适用住房销售价格购买部分面积的价款，由开发建设单位向市住房保障机构缴纳后，按本市政府非税收入收缴的有关规定上缴市财政，专项用于住房保障。
　　同地段商品住房价格由市价格行政管理部门会同房屋行政管理部门确定。
　　第五章　申请审查程序
　　第二十条　凡夫妇双方组成的家庭及离异或丧偶带子女的家庭和年满35周岁的未婚人员及离婚或丧偶不带子女的人员（以下统称申请人），符合下列条件的可以向户籍所在地街道办事处提出申请：
　　（一）申请人具有市内四区常住户口，其中至少一人达到5年以上；
　　（二）申请人财产、人均收入和人均住房面积符合市政府批准并定期向社会公布的标准。
　　在申购经济适用住房之日前5年内，因离婚、继承、出售、赠与以及履行债务等原因，将家庭或个人住房所有权或使用权转移给他人的，应当计算原住房面积。
　　申请人只能购买一套经济适用住房。已享受廉租住房保障的家庭，在退出廉租住房保障后，可以申请购买经济适用住房。
　　第二十一条　申请人家庭或个人的财产、人均收入、住房困难标准，由市房屋、民政等行政管理部门，根据本市社会经济发展状况、住房价格水平、家庭人均可支配收入的一定比例和人均住房面积等制定，经市政府批准后公布。
　　第二十二条　申购经济适用住房应当提交下列资料：
　　（一）购买经济适用住房申请表；
　　（二）户籍和身份证明；
　　（三）住房情况证明；
　　（四）收入证明；
　　（五）财产状况证明；
　　（六）婚姻状况证明;
　　（七）市房屋行政管理部门规定的其他相关资料。
　　第二十三条　经济适用住房的申请购买应当按照销售项目进行。
　　申请人在销售项目申请购买期限内向街道办事处提交申请资料。街道办事处应当自受理申请之日起15日内，组织进行申请资料审查，对申请人的住房、收入及财产状况进行调查，经评议、公示后提出初审意见，报区住房保障机构。
　　区住房保障机构应当自收到申请资料之日起10日内会同民政部门对申请人的住房、收入等状况进行审核。对经审核符合条件的予以公示，公示期为5日。对公示无异议或有异议经查证不成立的，报市住房保障机构。
　　市住房保障机构应当自收到资料之日起10日内进行审核，对符合条件的予以备案，并书面通知区住房保障机构予以登记，由区住房保障机构发给申请人准予登记通知书。对不符合条件的，由区住房保障机构书面通知申请人，并说明理由。
　　第二十四条　街道办事处、住房保障机构及民政部门在审查申请人的住房、收入及财产状况时，可以采取入户调查、邻里访问及信函索证等方式。有关单位和个人应当予以配合，如实提供相关资料。
　　第二十五条　经济适用住房开发建设单位，应当依法取得经济适用住房预售许可后方可销售。
　　第二十六条　销售经济适用住房应当遵循住房困难优先、公开、公平、公正的原则，并按照下列程序进行：
　　（一）市住房保障机构发布销售公告，内容包括房屋位置、数量、基准价格、开发建设单位及销售时间、地点、方式等；
　　（二）申请人持准予登记通知书到规定的地点办理购房登记手续；
　　（三）市住房保障机构按照住房困难程度对已办理购房登记手续的申请人予以排序，并根据有关规定确定入围名单予以公示，公示期为5日；
　　（四）市住房保障机构在监察、公证等部门以及入围代表的监督下，以公开摇号方式确定选购住房顺序，并予以公布；
　　（五）入围者持相关凭证和资料在规定时间内到建设单位按照公布的顺序选购住房；入围者放弃选购住房权的，应当按顺序递补。
　　第六章　房地产登记与交易
　　第二十七条　经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，购买经济适用住房后应当按照规定办理房地产权属登记。
　　办理经济适用住房房地产登记时，登记机关应当在《房地产权证》上注明“经济适用住房”、“划拨土地”以及购买标准内面积、购买单价等内容。
　　第二十八条　经济适用住房自房地产登记之日起5年内，不得上市交易；5年内因特殊原因确需出售的或购买经济适用住房后又购买其他住房的，其经济适用住房由市住房保障机构按照规定及合同约定回购。但经市住房保障机构书面通知放弃回购权的除外。
　　回购的经济适用住房，仍用于解决城市低收入家庭的住房困难。
　　第二十九条　经济适用住房自房地产登记之日起5年后需要上市交易的，应当将购房时以经济适用住房价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时经济适用住房价格差价的50%，向政府交纳土地收益等价款，取得完全产权。
　　经济适用住房上市交易时，在相同价格情况下，住房保障机构具有优先购买权。
　　第三十条　购房人在经济适用住房取得完全产权前只能自住,不得出租、出借以及从事居住以外的任何活动。
　　第七章　法律责任
　　第三十一条　开发建设单位有下列行为之一的，由市房屋行政管理部门责令改正，并处以10000元以上30000元以下的罚款；5年内不得从事经济适用住房的开发建设：
　　（一）隐瞒房源，不如实上报的；
　　（二）向不符合条件的人员销售经济适用住房的；
　　（三）未按照有关规定实行公开销售的。
　　第三十二条　申请人弄虚作假，隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明资料的，由区住房保障机构取消其申请资格。
　　对采取欺骗方式申请的，同时记入不良信用记录，5年内不得再次申请。
　　已骗购经济适用住房的，由市住房保障机构按原价格并考虑折旧等因素予以收购；拒不接受收购的，由市房屋行政管理部门责令退出已购住房，按原价格考虑折旧等因素作价收回，并依法追究责任。
　　构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十三条　有关部门和单位工作人员，在经济适用住房管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，按照有关规定给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第八章　附则
　　第三十四条　崂山区、黄岛区、城阳区和即墨市、胶州市、胶南市、平度市、莱西市的经济适用住房管理，参照本办法执行。
　　第三十五条　本办法自2008年9月1日起施行。2004年8月20日市人民政府发布的《青岛市经济适用住房管理办法》（青岛市人民政府令第167号）同时废止。


浅析律师的作用及辩护的现状

王胜宇


　　一、律师的作用概述
　　律师起源于司法活动，历史上最早的“律师”是古希腊雅典城邦国家的“雄辩家”和古罗马的“辩护士”，一直到罗马帝国时期建立律师制度，律师的身份才正式确立。如今律师作为现代社会中的一种职业，在国家的政治、经济、社会、文化等领域发挥着独特的作用。律师作为法律专家，为委托人提供法律帮助，使公民及社会组织能够运用法律武器保护自己的合法权益免受不法侵害(包括公权力的侵害)，以实现公民权利对国家权力的制约与平衡。
　　虽然律师不是国家机构的正式公职人员，但是法律却赋予了其重要职责。美国是西方文明史中第一个规定享有律师权利的国家，“在美国刑事诉讼制度中，律师、公诉人和辩护律师是核心人物”，“美国最高法院规定不论被告人支付律师费用的能力如何，只要被告人没有被提供律师帮助，他就不能因有罪判决而被监禁”。德国规定，律师是独立的司法人员。法国《关于改革司法上的一些专门职业的法律》中规定，律师是以使诉讼程序与司法活动得以完满进行的法律工作者之一。由这些规定可见，律师是确保公平审判所必需的对许多被告人其他权利的必要保护。
　　律师作用的有效发挥，直接影响着该国的文明发展水平和法治发达程度。中国正在朝依法治国，建设社会主义法治国家的目标迈进，为发挥律师作用提供了可靠的政治保障。中国正在进行社会主义市场经济体制改革，为律师作用的发挥奠定了坚实的经济基石。在一个法治国家里，法律影响着人们生活的方方面面，哪里有法制建设，哪里就会有律师的足迹。
　　目前社会上对辩护律师的评价和要求，或者过高，或者过低，以至于连律师自身都无所适从，说到底还是对辩护律师在刑事诉讼中的责任定位没有弄清楚。一般认为，辩护律师最基本的责任，是通过维护犯罪嫌疑人、被告人的合法权益来实现司法公正和体现司法公正。
　　刑事辩护律师的责任是诉讼法学界存在争议的一个问题。美国加州刑事律师团主席克里斯蒂娜 •阿库达斯博士说：“一个辩护律师的法定职责是十分简单而明晰的，这一职责只有一个焦点、一项责任和一种忠诚，那便是为我们的当事人服务，而无须多虑由案件本身或我们的辩护行为所引发的其他后果。我们的职责不仅清晰而且崇高，我们从事的是由美国宪法授权的仅有的几项工作之一。”我国《刑事诉讼法》第35条和《律师法》第28条均规定，辩护人的责任是根据事实和法律，提出证明犯罪嫌疑人、被告人无罪、罪轻或者减轻、免除其刑事责任的材料和意见，维护犯罪嫌疑人、被告人的合法权益。这样在刑事辩护律师的责任中延伸出一个涉及国家在刑事诉讼中的价值追求问题，即在国家利益和被指控人利益之间，刑事辩护律师应保护哪一方利益，是以被指控人利益为目的，还是以被指控人利益为主，兼顾国家利益?笔者认为，刑事辩护律师的责任就是维护被指控人的利益，如果让刑事辩护律师兼顾双重利益，必然会使他在诉讼中处于矛盾状态，混淆诉讼职能，无法履行法定义务。典型的情况是，假如辩护律师获知他的当事人杀人后的埋尸地点(他的当事人在开庭之前告诉他)，但被告人没有供述此事实，他就没有义务去揭发这一事实。因为从职能的角度而言，辩护律师的职责是辩护而不是控诉。辩护人制度设立的直接目的就是使辩护人充当被指控人的保护者，而不是控诉者。如果辩护律师采取不利于被指控人的行为将会破坏人们所期待的辩护人制度。我国刑事诉讼法和律师法都规定了刑事辩护律师根据事实和法律维护被指控人的“合法利益”。笔者认为，在诉讼过程中，刑事辩护律师难以执行，难以界定“合法”与“非法”的界限。“合法”可以被理解为是法律所保护的被指控人的各项正当权利。但如前所述情况，应被视为是“非法”利益，它同样需要辩护律师的保密。因为辩护律师与被指控人之间是委托合同关系，合同建立的基础是被指控人对辩护律师的完全信赖，其中有两个层面的内容：第一，在被指控人和辩护律师之间，被指控人享有保密权，辩护律师则承担保密义务；第二，在司法机关和辩护律师之间，辩护律师享有保密权。所以，规定“合法权益”的基本前提，必然会束缚辩护律师的手脚，也会给某些司法人员滥用权力提供借口。所以，辩护律师是被指控人利益的保护者，他不应承担兼顾维护国家利益的义务。
　　由于我国辩护律师在刑事诉讼中进行刑事辩护还是面临着诸多的困难和障碍，立法机关有必要对辩护律师所负的一般责任的性质、地位以及与维护犯罪嫌疑人、被告人的合法权益的直接责任的关系等内容予以明确规定，从而更好的促进我国律师事业的健康发展。
　　二、我国律师刑事辩护的现状
　　从某种意义上说，刑事辩护是律师职业的起点，是律师最重要的业务之一，也是最能展示律师风采的业务，这一业务理应成为律师积极参与的业务。但目前我国律师刑事辩护却呈现了令人担忧、值得深思的现状。
　　1、律师在侦查阶段介入问题
　　修改后的刑事诉讼法规定，犯罪嫌疑人在被侦查机关第一次讯问后或采取强制之日起，有权聘请律师为其提供辩护。但在实际中，许多地方存在侦查人员不告知犯罪嫌疑人有聘请律师的权利，其本人根本不知道有这项权利。虽然律师介人诉讼的时间提前到侦查阶段，但是并没有将律师辩护延伸到侦查阶段，在此阶段律师的作用仅限于从程序上保护犯罪嫌疑人的权利，而对于实体问题的接触仅在于向侦查机关了解涉嫌的罪名或从犯罪嫌疑人口中了解有关情况，这阶段律师没有调查取证权。因此，在最需要获得帮助的侦查阶段，律师能提供的帮助却很有限，这已经是不争的事实。
　　2、律师阅卷权问题。
　　刑事诉讼法规定， 辩护律师在审查起诉阶段可以查阅、摘抄、复制诉讼文书、技术鉴定材料。诉讼文书包括立案决定书、拘留证、批准逮捕书、逮捕决定书、逮捕证、搜查证、起诉意见书等程序性文书。但对案件的实体辩护而言，仅有起诉意见书和有关鉴定材料具有实质性价值，而对辩护具有重要意义的主要证据材料，律师则无从了解。而作为控方的检察人员能够阅看并熟悉全部案卷材料。在知悉多少案件材料这个问题上，辩护律师享有的权利显然与检察人员享有的权利极不平等。根据刑事诉讼法的有关规定，律师辩护自人民法院受理案件之日起，可以查阅、摘抄、复制本案件所指控的犯罪事实材料。“犯罪事实材料”是指刑诉法150条规定的案卷材料，这实际上没有多大的实际作用。由于律师不能查阅全部的完整的案卷材料，在开庭过程中经常处于被动局面，难以发挥辩护作用。
　　3、律师会见在押犯罪嫌疑人的问题。
　　刑事诉讼法规定律师有会见权，但在实际中，律师的会见权受到诸多限制：
　　(1)无论案件是否涉及国家秘密，会见都要经过侦查机关批准，对一般案件往往也以涉密为由不批准会见；
　　(2)不在48小时之内安排会见；
　　(3)律师会见的次数(只限一次)时间(30分钟之内)和内容(不得涉及案情)予以限制；
　　(4)会见时侦查人员一律在场，以监视律师纪录并经常以“违反会见的规定”为借口阻挠会见。
　　4、律师调查取证权存在的问题。
　　律师调查取证存在以下问题：
　　(1)在侦查阶段律师无权调查取证，导致辩护所需要的证据无法及时、准确的收集；
　　(2)律师调查取证必须经证人或其他有关单位和个人同意，这为拒绝提供证据的单位和个人提供了合法的理由；
　　(3)辩护律师向被害人或者近亲属、被害人提供的证人调查取证，不但要经人民检察院或法院许可，而且还要经被害人等同意，这使取证活动困难重重。
　　5、辩护律师的正确意见被采纳问题。
　　我国刑事诉讼构造的三项原则之一是“审判机关的独立和中立原则” 。然而现实中，法官往往先人为主，身上的天平自觉、不自觉地向控方倾斜。在他们看来，“警官”、“检察官”、“法官”的称谓概括了他们同是“中国官员”的属性。公、检、法是一家，都代表国家，而律师则来自民间， 代表着被告，与当事人是一家。刑事诉讼法强调的是公、检、法三机关分工负责、互相配合、互相制约，根本没有辩方的位置。刑事诉讼法又赋予了公诉人双重身份，既扮演控方角色，行使国家权力，又扮演对整个刑事诉讼实行法律监督的角色。
　　陈瑞华教授指出：“真正意义上的辩护就是被告人及其辩护律师对刑事诉讼程序‘富有意义的’、‘有效的’参与。”其核心思想是那些权益可能会受到刑事裁判或诉讼结局直接影响的主体应当有充分的机会富有意义地参与刑事裁判的制作过程，并对裁判结果的形成发挥其有效的影响和作用。而辩护律师在中国行使辩护权的过程，像是物理学中做无用功的过程，无论你多么努力，都不可能达到你想要的或者是你本该达到的效果。如今中国的辩护律师就处在了如此尴尬的境地。


北安市人民法院 王胜宇