九江市人民政府办公厅关于印发《九江市行业协会管理暂行办法》的通知

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九江市人民政府办公厅关于印发《九江市行业协会管理暂行办法》的通知

江西省九江市人民政府办公厅


九江市人民政府办公厅关于印发《九江市行业协会管理暂行办法》的通知

九府厅发〔2009〕90号


各县(市、区)人民政府,庐山管理局,九江经济开发区、共青城开发区管委会,云居山—柘林湖风景名胜区管委会,市政府各部门,市直及驻市各单位:
  《九江市行业协会管理暂行办法》已经市政府研究同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

  二OO九年十月十三日

  九江市行业协会管理暂行办法

  第一章 总 则

  第一条 为规范我市行业协会管理,保障行业协会依法开展活动,发挥行业协会在社会主义市场经济建设中的作用,促进行业协会健康发展,根据《社会团体登记管理条例》和国务院办公厅《关于加快推进行业协会商会改革和发展的若干意见》(国办发〔2007〕36号)及有关规定,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称行业协会,是指依法成立的,由同业企业、其他经济组织、相关单位及个人自愿组成的,实行自律管理的行业性社会团体,包括协会、商会、同业公会等。
  第三条 本市行政区域内行业协会的设立、活动及对其监督管理均适用本办法。相关法律、法规和规章另有规定的,从其规定。
  第四条 行业协会的宗旨是为会员提供服务,维护行业、会员的合法权益和公共经济利益,维护市场秩序和公平竞争,加强与社会、政府的沟通和联系,促进行业经济发展。
  第五条 行业协会可以按行业、产品、经营方式、经营环节、服务功能等方式设立,但在同一行政区域内同一行业或同一领域原则上只设立1个行业协会。
  第六条 行业协会的名称应当表明其属性,可以使用“行业协会”、“同业公会”等名称,并冠以行政区域的名称。
  第七条 各级政府及其有关部门应当鼓励和支持同一行业不同所有制形式的经济组织按照自主办会、自愿入会的原则组建行业协会,并依法保障行业协会独立开展活动。
  市政府每年安排一定数额资金用于扶持行业协会发展,具体办法另行规定。
  第八条 市及各县(市、区)政府有关部门是行业协会的业务主管单位,各级民政部门是行业协会的登记管理机关。其中,市民政部门负责全市性行业协会的登记管理工作,各县(市、区)民政部门负责本行政区域内的行业协会的登记管理工作。
  第九条 公务员以及具有公共事务管理职能的事业单位工作人员不得违反规定兼任行业协会的领导职务。

第二章 成立登记


  第十条 成立行业协会应当符合下列条件:
  (一)有50个以上的个人会员或者30个以上的单位会员;个人会员、单位会员混合组成的,会员总数不得少于50个;
  (二)会员分布应具有广泛性;
  (三)有规范的名称和相应的组织机构;
  (四)有固定的住所;
  (五)有与其业务活动相适应的专职工作人员;
  (六)有合法的资产和经费来源,有3万元以上活动资金;
  (七)有独立承担民事责任的能力。
  第十一条 成立行业协会,应经行业协会业务主管单位审查同意,由发起人向同级登记管理机关申请筹备,并提交如下资料:
  (一)筹备申请书;
  (二)业务主管单位的批准文件;
  (三)验资报告、场地使用权证明;
  (四)发起人和拟任负责人的基本情况、身份证明;
  (五)章程草案;
  (六)登记管理机关要求提交的其他材料。
  第十二条 筹备成立的行业协会应当自登记管理机关准予筹备之日起6个月内召开成立大会。成立大会应当有半数以上在成立大会召开前已向发起人申请入会的人员出席方能举行。成立大会的任务是:
  (一)审议发起人关于协会筹办情况的报告;
  (二)通过协会章程;
  (三)选举产生协会的组织机构;
  (四)对协会设立的费用进行审核;
  (五)需要讨论决定的其他事项。
  第十三条 行业协会章程应当载明下列事项:
  (一)名称、住所;
  (二)宗旨、业务范围和活动地域;
  (三)会员资格及其权利义务;
  (四)民主的组织管理制度,执行机构的产生程序;
  (五)负责人的任职条件及产生、罢免程序;
  (六)资产管理和使用原则;
  (七)章程的修改程序;
  (八)协会的终止程序和终止后资产的处理办法;
  (九)应当由章程规定的其他事项。
  第十四条 行业协会自登记之日起成立,并由登记管理机关予以公告。
  第十五条 各县(市、区)、开发区行业协会可以作为团体会员自愿参加市同类行业协会。行业协会可以按照国家有关规定设立分支机构。

第三章 变更登记和注销登记


  第十六条 行业协会的登记事项需要变更的,应当自业务主管单位审查同意之日起30日内,向登记管理机关申请变更登记。行业协会修改章程,应当自业务主管单位审查同意之日起30日内,报登记管理机关核准。
  第十七条 行业协会有下列情形之一的,应当在业务主管单位审查同意后,向登记管理机关申请注销登记:
  (一)完成行业协会宗旨的;
  (二)分立、合并的;
  (三)自行解散的;
  (四)由于其它原因终止的。
  第十八条 行业协会注销的,应当事先成立清算组进行清算,清算组成员由理事会确定。理事会不能确定的,由登记管理机关或业务主管单位指定。
  清算组应制订清算方案,由会员大会或会员代表大会讨论通过,并报业务主管单位批准。
  清算期间,行业协会不得开展与清算无关的活动。
  第十九条 清算组在清算期间行使下列职权:
  (一)清理行业协会财产,编制资产负债表和财产清单;
  (二)处理行业协会未了结的业务;
  (三)清理债权、债务;
  (四)处理行业协会清偿债务后的剩余财产;
  (五)代表行业协会参与民事诉讼活动。
  第二十条 行业协会财产应当先支付清算费用、工作人员工资和劳动保险费用后,再清偿债务。清算完结后的剩余财产,按协会章程处理。章程没有规定的,在登记管理机关和业务主管单位监督下,按照国家有关规定用于发展与本行业协会宗旨相关的事业。
  第二十一条 行业协会清算完结后,按照国家有关规定办理注销登记,并由登记管理机关予以公告。

第四章 会 员


  第二十二条 凡依法设立的企业、个体生产经营者、其他经济组织,自愿提出书面申请,承认协会章程,经批准可以成为行业协会会员。
  第二十三条 有下列情形之一者,不得成为行业协会会员:
  (一)企业处于破产整顿期内的;
  (二)无民事行为能力或限制民事行为能力的。
  第二十四条 行业协会会员享有下列权利:
  (一)表决权、选举权、被选举权、罢免权和监督权;
  (二)出席会员大会,参加行业协会举办的各项活动;
  (三)享有行业协会提供的各种服务;
  (四)退会;
  (五)参与制定行业协会的基本管理制度;
  (六)章程规定的其他权利。
  第二十五条 行业协会会员应当履行下列义务:
  (一)认真履行法定义务;
  (二)遵守行业协会章程。

第五章 组织机构


  第二十六条 会员大会或会员代表大会是行业协会的最高权力机构。会员大会由全体会员组成;会员较多的,可推选代表组成会员代表大会。
  第二十七条 会员大会或会员代表大会行使下列职权:
  (一)修改协会章程;
  (二)选举或罢免会长、副会长、理事;
  (三)审议批准行业协会财务预决算报告;
  (四)审议批准行业协会工作计划;
  (五)审议并通过理事会、会员提交的议案;
  (六)决定会员的除名;
  (七)决定行业协会的解散与清算;
  (八)行业协会章程规定的其他职权。
  第二十八条 会员大会或会员代表大会召开的时间和程序由行业协会章程规定。会员大会或会员代表大会应有三分之二以上的会员或会员代表出席方可举行。会员大会或会员代表大会作出的决议,应当经出席会议半数以上会员或会员代表通过。
  第二十九条 行业协会设理事会。理事会为会员大会或会员代表大会的执行机构,闭会期间负责领导行业协会开展日常工作。
  理事会会议每年至少召开1次。理事会应有三分之二以上理事出席方可举行。理事会作出决议,应当经出席会议三分之二以上理事、常务理事通过。
  理事会的具体职责由行业协会章程规定。
  第三十条 行业协会设会长1名、副会长若干名。会长不能履行职权时,由其指定的副会长代行职权。会长、副会长、常务理事、理事的任期由行业协会章程规定。
  第三十一条 行业协会可设秘书长1名、副秘书长若干名。秘书长由会长提名,经理事会讨论通过。秘书长在理事会领导下负责处理行业协会的日常工作。
  第三十二条 行业协会根据需要可以设立专业委员会。专业委员会的职责由行业协会章程规定。

第六章 职能与经费


  第三十三条 行业协会应当维护行业整体利益,发挥行业自律、行业代表、行业服务和行业协调的基本职能,积极从事下列活动:
  (一)建立行业自律机制,制订并组织实施本行业的行规行约,对违反协会章程或者行规行约、损害行业整体利益的会员,采取相应的行业自律措施;
  (二)代表本行业向有关国家机关反映涉及本行业利益的事项,提出有关经济政策和立法的建议,参与有关行业发展规划和技术标准的制订;
  (三)代表本行业经济组织提出反倾销、反垄断、反补贴调查或者采取保障措施的申请,参与反倾销的应诉活动;
  (四)组织市场拓展,发布市场信息,推介行业产品和服务,开展行业统计、培训和咨询,出具行业证明文件,促进国内外的交流与合作;
  (五)协调会员之间、会员与非会员之间、会员与消费者之间涉及经营活动的争议,以及本行业协会与其他社会团体的相关事宜;
  (六)为相关政府机关制定政策、行业发展规划等提供意见;
  (七)有偿接受政府委托的公共事务和授权的公共职责;
  (八)其他行业自律、服务、协调等活动。
  行业协会从事前款活动应当遵守法律、法规、规章和国家及省、市有关规定。
  第三十四条 行业协会不以营利为目的,但可以通过下列途径筹集活动经费:
  (一)收取会费;
  (二)接受捐赠、资助;
  (三)依法开展有偿服务;
  (四)法律、法规和规章规定的其他合法途径。
  第三十五条 行业协会依据章程规定的业务范围、工作成本等因素,合理制定会费标准。
  行业协会会费标准的制定或修改须召开会员大会(或会员代表大会),必须有2/3以上会员或会员代表出席,并经出席会员或会员代表1/2以上表决通过。登记管理机关应派人对会议召开和投票表决情况进行监督。
  行业协会通过的会费标准决议,应在30日内分别报送业务主管单位、登记管理机关和财政部门备案。
  行业协会的经费应当用于为会员服务以及按照该行业协会宗旨开展的各项业务活动等的支出。
  第三十六条 行业协会会员退会或被除名,其已缴纳的会费或资助、捐赠的财产不予退还。
  第三十七条 行业协会应当与其专职工作人员签订劳动合同,行业协会专职工作人员的工资和保险福利待遇,参照国家对事业单位的标准执行。

第七章 监督管理


  第三十八条 行业协会的业务主管单位应履行下列监督管理职责:
  (一)负责行业协会筹备申请、成立登记、变更登记、注销登记前的审查;
  (二)监督、指导行业协会遵守宪法、法律、法规、规章和国家政策,依据其章程开展活动;
  (三)负责行业协会年度检查的初审;
  (四)协助登记管理机关和其他有关部门查处行业协会的违法行为;
  (五)会同有关机关指导行业协会的清算事宜。
  第三十九条 行业协会的登记管理机关应履行下列监督管理职责:
  (一)负责行业协会的成立、变更和注销登记;
  (二)对行业协会实施年度检查;
  (三)对行业协会违反有关社会团体登记管理规定的行为,依法给予行政处罚;
  (四)对行业协会的活动和规章制度进行监督管理。
  第四十条 行业协会接受捐赠、资助,应当符合章程的规定,按照与捐赠人、资助人约定的期限、方式和用途合法使用。行业协会应当向登记管理机关、业务主管单位报告并向社会公布接受和使用捐赠、资助的情况。
  第四十一条 行业协会应当建立健全财务管理制度,严格执行《民间非营利组织会计制度》,定期向会员公布会费的使用情况。登记管理机关、财政部门、业务主管单位要对行业协会的账目进行经常性检查。财政部门、审计部门对财政拨款或社会捐赠、资助的资产使用情况进行审计监督。行业协会在年度检查时应向登记管理机关报告经费收支情况并提供财务年度审计报告。
  行业协会在换届或者更换法定代表人之前,应进行财务审计。
  第四十二条 行业协会应在每一会计年度制作财务预决算报告,提交会员大会或会员代表大会审议通过,报业务主管单位和登记管理机关备案。
  第四十三条 行业协会应当于每年3月31日前向业务主管单位报送上一年度的工作报告,经业务主管单位初审同意后,于5月31日前报送登记管理机关,接受年度检查。

第八章 罚则


  第四十四条 行业协会在申请登记时弄虚作假,骗取登记的,或者自取得《社会团体法人登记证书》之日起1年内未开展活动的,由登记管理机关予以撤销登记。
  第四十五条 行业协会有下列情形之一的,由登记管理机关给予警告,责令改正,可以限期停止活动,并可以责令撤换直接负责的主管人员;情节严重的,予以撤销登记;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)涂改、出租、出借《社会团体法人登记证书》,或者出租、出借行业协会印章的;
  (二)超出章程规定的宗旨和业务范围进行活动的;
  (三)拒不接受或者不按照规定接受监督检查的;
  (四)不按照规定办理变更登记的;
  (五)擅自设立分支机构、代表机构,或者对分支机构、代表机构疏于管理,造成严重后果的;
  (六)从事营利性的经营活动的;
  (七)侵占、私分、挪用行业协会资产、所接受的捐赠和资助的;
  (八)违反国家有关规定收取费用、筹集资金或者接受、使用捐赠、资助的。
  前款规定的行为有违法经营额或者违法所得的,予以没收,可以并处违法经营额1倍以上3倍以下或者违法所得3倍以上5倍以下的罚款。
  第四十六条 行业协会的活动违反其他法律、法规、规章规定的,由有关国家机关依法处理;有关国家机关认为应当撤销登记的,由登记管理机关依法撤销登记。
  第四十七条 未经批准,擅自开展行业协会筹备活动,或者未经登记,擅自以行业协会名义进行活动,以及被撤销登记的行业协会继续以行业协会名义进行活动的,由登记管理机关予以取缔,没收非法财产;构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。
  第四十八条 行业协会被责令限期停止活动的,由登记管理机关封存《社会团体法人登记证书》、印章和财务凭证。
  行业协会被撤销登记的,由登记管理机关收缴《社会团体法人登记证书》和印章。
  第四十九条 登记管理机关、业务主管单位的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,依法予以处理。

第九章 附则


  第五十条 本办法自发布之日起施行。


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青岛市征收农业特产农业税实施办法

山东省青岛市人民政府


青岛市征收农业特产农业税实施办法
市政府



第一条 为了合理调节农林牧渔各业生产收入,公平税负,促进农业生产全面发展,根据《国务院关于对农业特产收入征收农业税的规定》等有关规定,结合我市实际情况,制定本办法。

第二条 在本市行政区域内从事农业特产品生产或收购的单位和个人,为农业特产农业税(以下简称农业特产税)的纳税义务人(以下简称纳税人),应当按照本办法缴纳农业特产税。

第三条 本办法所称农业特产品包括:
(一)晾晒烟、烤烟;
(二)园艺产品,包括水果(苹果、梨、葡萄、桃、杏、枣、柿子、山楂、樱桃、石榴、草莓等)、干果(花椒、核桃、板栗、银杏等)、芦笋、药材、毛茶、蚕茧(桑蚕茧、柞蚕茧)、果用瓜(西瓜、甜瓜等)、花卉、经济林苗木;
(三)水产品,包括水生植物(蒲草、芦苇、藕、菱角、荸荠、海带、紫菜、石花菜等)、滩涂养殖、海淡水养殖产品及捕捞品;
(四)林木产品,包括原木、原竹、蜡条、柳条、荆条、紫穗槐条等;
(五)牲畜产品,包括牛猪羊皮、羊毛、兔毛、羊绒等;
(六)食用菌产品,包括黑木耳、银耳、香菇、蘑菇等;
(七)其它产品,包括生姜、大蒜等。

第四条 青岛市及各县级市(区)财政局、乡镇财政所(以下统称财政机关),依照本办法的规定,负责其辖区内农业特产税的征收管理工作。

第五条 各县级市(区)、乡镇人民政府应当加强对农业特产税征收管理工作的领导,支持财政机关依法征税。
税务、工商、公安、水产等部门,应按各自的职责,协助财政机关依法征税。

第六条 农业特产税税率依照本办法所附的青岛市农业特产税税目、税率表执行。
农业特产税地方附加暂停征收。

第七条 农业特产税的应纳税额,按照农业特产品实际收入(或收购金额)和规定的税率计算征收。
农业特产品实际收入或收购金额以人民币计算。其具体计算可采取以下方法:
(一)按照农业特产品实际产量和国家规定的收购价格(或市场收购价格)计算核定;
(二)按照农业特产品销售收入(或收购金额)计算核定;
(三)按照评估的产量和国家规定的收购价格(或市场收购价格)计算核定;
(四)对应税未税农业特产品连续加工的产成品,折算成原产品的实际价款征税;
收购烟叶,凡是在收购环节由收购单位支付给生产者的价款(包括从用货方取得的价外收入和其他各种补贴性收入),无论在财务上如何处理,均应计入收购金额。
对种植在定产地内的农业特产品收入,计算缴纳农业特产税时,将农业税扣除。

第八条 符合下列条件的,可给予减免税照顾:
(一)农业科研机构和农业院校进行科学试验所取得的农业特产品收入,在试验期准予免税;
(二)对新开发的荒山、荒地上生产农业特产品的,从有收入起1至3年免税;在新开发滩涂、水面生产农业特产品的,取得收入的当年免税;
(三)对因自然灾害造成农业特产品欠收的,酌情给予减税、免税;
(四)对纳税确有困难的社会困难户,可按农业税社会减免的办法,给予适当减税、免税照顾。
农业特产税的减税、免税,由纳税人提出申请,经县级市(区)财政机关审核,报青岛市财政局批准后执行。

第九条 农业特产品的纳税义务发生时间为农业特产品收获、出售、收购的当天。

第十条 蚕茧的收购单位为该产品农业特产税的代扣代缴义务人。其他农业特产品需要确定农业特产税代扣代缴义务人的,由当地县级以上人民政府决定。
扣缴义务人从收购所支付的金额中代扣、代缴农业特产税。
扣缴义务人应当依照法律、法规的规定和当地财政机关的要求履行代扣代缴农业特产税义务。

第十一条 经县级以上财政机关批准或决定,可以委托有关部门代征农业特产税,并发给委托代征证书。受托部门应接受财政机关的业务指导,按照代征证书的要求依法代征税款。

第十二条 纳税人应在生产或收购地缴纳农业特产税。自产自销的应税产品,由纳税人向生产所在地财政机关申报并缴纳税款;税款由收购者缴纳或代扣代缴的,向收购所在地财政机关缴纳农业特产税。

第十三条 纳税人、扣缴义务人应在发生纳税义务30日内,向当地财政机关办理纳税申报,其纳税期限由当地财政机关核定。

第十四条 纳税人、扣缴义务人不能按期办理纳税申报或者有关纳税资料的,经财政机关核准,可以延期申报,但最长不得超过30日。

第十五条 纳税人、扣缴义务人因有特殊困难,不能按期缴纳税款的,经县以上财政机关批准,可延期缴纳税款,但最长不得超过3个月。
纳税人未按照前款规定期限缴纳税款的,扣缴义务人未按照前款规定期限解缴税款的,财政机关除责令限期缴纳外,从滞纳税款之日起,按日加收滞纳税款的2‰滞纳金。

第十六条 从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人未按照规定的期限缴纳或者解缴税款,由财政机关责令限期缴纳,逾期仍未缴纳的,县级以上财政机关可采取下列强制执行措施:
(一)书面通知其开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款;
(二)扣押、查封、拍卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产,以拍卖所得抵缴税款。
财政机关采取强制执行措施时,对前款所列纳税人、扣缴义务人未缴纳的滞纳金同时强制执行。

第十七条 农业特产税专用票证,由青岛市财政局统一印制,其使用管理的具体办法由青岛市财政局规定。

第十八条 各级财政机关可根据实行情况采取查帐征收、核(评)定征收、查验征收、定期定额征收等方式征收农业特产税。

第十九条 各级人民政府和财政机关应当调查、核实农业特产税税源,依照本办法的规定征收农业特产税,禁止以各种形式的平均摊派。

第二十条 自1994纳税年度起,农业特产税依照本办法计算征收。

第二十一条 农业特产税征收管理未尽事宜,参照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定执行。

第二十二条 本办法具体执行中的问题,由青岛市财政局负责解释。

第二十三条 本办法自发布之日起施行。1987年6月20日青岛市人民政府发布的《青岛市对农林特产收入征收农业税的暂行办法》同时废止。
附:青岛市农业特产税税目、税率表附:
青岛市农业特产税税目、税率表
┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━┓
┃ 征 税 范 围 │ 适用税率 ┃
┠────────┬──────────────────┼────┬────┨
┃ 类 别 │ 具 体 征 税 品 目 │ 生产者 │ 收购者 ┃
┠────────┼──────────────────┼────┼────┨
┃一、烟叶产品 │晾晒烟叶、烤烟叶 │ │31% ┃
┠────────┼──────────────────┼────┼────┨
┃ │毛茶 │ 7% │ 16% ┃
┃ ├──────────────────┼────┼────┨
┃ │苹果、梨 │ 12%│ ┃
┃ ├──────────────────┼────┼────┨
┃ │其他水果 │ 10%│ ┃
┃ ├──────────────────┼────┼────┨
┃二、园艺产品 │干果 │ 10%│ ┃
┃ ├──────────────────┼────┼────┨
┃ │果用瓜 │ 8% │ ┃
┃ ├──────────────────┼────┼────┨
┃ │蚕茧 │ 8% │ ┃
┃ ├──────────────────┼────┼────┨
┃ │芦笋、药材、花卉、经济林苗木 │ 5% │ ┃
┠────────┼──────────────────┼────┼────┨
┃ │海淡水、滩涂养殖、海淡水捕捞 │ 8% │ 5% ┃
┃三、水产品 ├──────────────────┼────┼────┨
┃ │水生植物 │ 8% │ ┃
┠────────┼──────────────────┼────┼────┨
┃ │原木、原竹 │ 8% │ 8% ┃
┃四、林木产品 ├──────────────────┼────┼────┨
┃ │腊条、柳条、荆条、紫穗槐条 │ 5% │ ┃
┠────────┼──────────────────┼────┼────┨
┃五、牲畜产品 │牛皮、猪皮、羊皮、羊毛、兔毛、羊绒 │ │ 10%┃
┠────────┼──────────────────┼────┼────┨
┃ │黑木耳、银耳 │ 8% │ 8% ┃
┃六、食用菌产品 ├──────────────────┼────┼────┨
┃ │香菇、蘑菇 │ 8% │ ┃
┠────────┼──────────────────┼────┼────┨
┃ │海参、鲍鱼、干贝、鱼唇、鱼翅 │ 8% │ 25%┃
┃七、贵重食品 ├──────────────────┼────┼────┨
┃ │燕窝 │ │ 25%┃
┠────────┼──────────────────┼────┼────┨
┃八、其他 │生姜、大蒜 │ 5% │ ┃
┗━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━┷━━━━┷━━━━┛



1994年11月21日

辽宁省物业管理条例

辽宁省人大常委会


辽宁省物业管理条例

(2008年11月28日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议通过)

第一章 总  则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
  第二条 本条例适用于本省行政区域内业主通过选聘物业服务企业的方式进行物业管理的活动。
  第三条 物业管理实行业主自主管理与专业服务相结合的管理体制,遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。
  第四条 省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。
  设区的市(以下简称市)、县(含县级市、区,下同)主管房地产的行政管理部门(以下称房地产行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
  规划、物价、工商、财政、公安、民政、环保等有关行政管理部门应当按照各自职责,依法做好物业管理的相关工作。
  第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当协调物业管理与社区建设的关系,协助房地产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理。居民委员会应当依法履行职责,支持、指导业主委员会的日常工作。
  第六条 鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律,规范行业经营行为,促进行业健康发展,公布物业服务收费价格行情,促进物业服务企业提高服务质量和服务水平。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

  第七条 房屋的所有权人为业主。
  业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利,履行法律、法规规定的义务。
  第八条 物业管理区域由物业所在地县房地产行政主管部门会同街道办事处或者乡镇人民政府根据物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分,应当征求居民委员会的意见。
  分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域,其设置的配套设施设备共用的,一般应当划分为一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的,可以划分为不同的物业管理区域。
  第九条 业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。业主通过业主大会对全体业主的共同利益事项作出决定和进行管理,业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。
  同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会,选举产生一个业主委员会。
  第十条 业主筹备成立业主大会的,应当向物业所在地县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面意见。
  县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当自接到业主书面意见之日起30日内,指导成立业主大会筹备组。筹备组负责业主大会筹备工作。
  第十一条 业主大会筹备组应当自组成之日起30日内,在物业所在地县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开首次业主大会会议,制定业主大会议事规则和管理规约,选举产生业主委员会。
  第十二条 物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见。需投票表决的,业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会会议上代为投票。
  业主可以委托代理人参加业主大会会议,代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有一个物业的,共有人可以推选其中一人参加业主大会会议。
  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
  第十三条 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。物业管理区域内有20%以上业主提议,或者经业主委员会决定,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
  住宅小区召开业主大会会议前,业主委员会应当告知相关的居民委员会。居民委员会可以派员列席。
  业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的,物业所在地的县房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期组织召开;逾期仍不召开的,由县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导业主召开。
  第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,应当依法维护业主合法权益,执行业主大会决定的物业管理事项。
  业主委员会应当履行下列职责:
  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
  (二)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
  (三)监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,督促业主履行管理规约、交纳物业服务费用;
  (四)协调业主或者物业使用人与物业服务企业之间的矛盾纠纷;
  (五)业主大会赋予的其他职责。
  前款所称物业使用人,是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。
  第十五条 业主委员会由委员5人以上15人以下单数组成,具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。业主委员会委员的任期由业主大会议事规则规定。
  业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任1人,副主任1至2人,并在物业管理区域内公告。
  业主委员会委员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。
  业主大会在选举业主委员会委员的同时,具备条件的,应当选举出业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议,不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时,经业主委员会决定,从候补委员中按照得票多少依次递补,并在本物业管理区域内公示。
  第十六条 1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。
  召开业主委员会会议,应当有过半数委员出席。业主委员会作出决定应当经全体委员人数的半数以上同意。
  业主委员会的决定应当自决定作出之日起3日内在物业管理区域内公告。
  第十七条 业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担。经费筹集、管理和使用的具体办法,由业主大会议事规则规定,但不得要求物业服务企业提供。
  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内公告,接受业主的监督和咨询。
  第十八条 业主委员会委员、候补委员不再是本物业管理区域内业主的,其委员、候补委员资格自行终止。
  业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的,业主委员会会议可以决定终止其委员、候补委员资格:
  (一)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;
  (二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;
  (三)不履行业主义务的;
  (四)无正当理由连续3次不参加业主委员会会议的;
  (五)不宜继续担任业主委员会委员、候补委员的其他情形。
  业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交还给业主委员会。

第三章 前期物业管理

  第十九条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理,签订书面前期物业服务合同,并在30日内报物业所在地的县房地产行政主管部门备案。
  前期物业服务合同应当包括下列主要内容:
  (一)合同双方的基本情况;
  (二)物业的基本情况;
  (三)物业服务事项和服务标准;
  (四)物业服务费用的标准和收取办法;
  (五)建设单位、业主和物业服务企业的权利义务;
  (六)物业的承接验收情况;
  (七)违约责任;
  (八)争议处理方式。
  物业服务标准参照国家有关物业管理服务的等级标准执行。
  第二十条 前期物业服务事项应当包括下列主要内容:
  (一)物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理;
  (二)物业管理区域内安全防范、环境卫生、绿化、公共秩序和车辆停放管理;
  (三)物业装饰装修管理;
  (四)物业档案资料管理。
  业主有权拒绝接受前期物业服务合同中没有约定的有偿物业服务事项。
  第二十一条 住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地县房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
  前款规定的住宅规模标准由各市人民政府规定。
  第二十二条 建设单位应当按照国家有关规定组织对物业进行竣工验收。建设行政主管部门及其他有关行政管理部门应当对工程质量及配套设施的完备情况进行监督。
  物业服务企业承接物业时,建设单位应当依法向物业服务企业移交物业管理资料,交接双方应当做好查验记录。物业服务企业发现资料、配套设施不完备,共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的,应当向物业所在地县房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门报告,并书面告知建设单位。建设单位接到书面报告后,应当立即进行整改;不能立即整改的,应当制定整改方案。
  建设单位依法向物业服务企业移交的物业管理资料,应当自移交之日起3日内到所在地县房地产行政主管部门备案。
  第二十三条 建设单位应当按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的3‰配置物业管理用房,物业管理用房最低建筑面积标准由省建设行政主管部门规定。
  建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋,并具备水、电、供暖等基本使用功能。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂。
  规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当对物业管理用房的位置、面积予以审查。房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当核查并注明物业管理用房。
  物业管理用房的所有权依法属于全体业主。未经业主大会同意,任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。
  第二十四条 建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限,承担物业的保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题,应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况,予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位不按工程质量保修书约定进行保修的,建设单位应当另行委托其他单位保修。
  建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,物业服务企业可以向建设行政主管部门反映,由建设行政主管部门依法进行监管。
  保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。

第四章 物业管理服务

  第二十五条 物业服务企业应当按照国家有关规定,取得资质证书。物业服务企业应当在其资质等级范围内承接物业服务业务。
  从事物业管理的人员应当按照《物业管理师资格考试实施办法》、《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》等国家有关规定,取得职业资格证书。
  第二十六条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
  物业服务合同应当约定下列主要内容:
  (一)物业服务项目及其内容、服务标准;
  (二)物业服务费用的标准、收取办法及计费方式;
  (三)双方权利义务;
  (四)违约责任;
  (五)合同期限;
  (六)合同争议及纠纷的解决办法。
  物业服务项目一般包括:共用部位和共用设施设备的维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、车辆停放管理等。具体项目和服务标准由业主委员会与物业服务企业在合同中约定。
  第二十七条 物业服务合同双方应当参照省有关行政管理部门制定的物业服务合同示范文本,签订物业服务合同。
  物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起15日内,将物业服务合同副本报所在地县房地产行政主管部门备案。
  第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,对物业及其环境、秩序进行管理,提供相应的服务。
  第二十九条 物业服务企业应当及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项,对业主有关物业服务的投诉,应当及时处理,接受业主、业主大会和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。
  第三十条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时,物业服务企业应当设置警示标识,制定和采取具体防范措施,同时向业主委员会和有关行政管理部门报告。
  第三十一条 物业服务企业应当接受有关部门的安全防范指导,建立安全防范的管理制度和措施,提高物业服务企业及其从业人员的安全防范意识和能力,协助做好物业管理区域内的安全防范工作。在物业管理区域内发生治安案件或者各类安全事故时,应当采取相应措施,并及时向公安或者有关行政管理部门报告,协助做好救助和调查工作。物业服务企业应当配合居民委员会做好社区管理相关工作。
  第三十二条 物业服务企业应当妥善保管物业有关资料,保证房屋及共用设施设备档案资料齐全。
  第三十三条 物业服务合同期满前,物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。一方依法或者依据合同约定要求提前解除物业服务合同的,应当提前书面告知对方及物业所在地县房地产行政主管部门。
  物业服务合同期满2个月前,业主委员会应当召集业主大会会议,讨论决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定继续聘用的,应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同;不继续聘用的,应当依法重新选聘新的物业服务企业。
  第三十四条 物业服务合同期满不再续订以及依法解除或者依据合同约定提前解除物业服务合同的,原物业服务企业应当自合同终止之日起10日内退出该物业管理区域。在退出物业管理区域之前,应当按照国务院《物业管理条例》的规定,向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交物业管理所需资料、预收的物业服务费用及其收支账目和物业管理用房。
  物业服务合同终止时,业主委员会与原物业服务企业应当成立移交小组,负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业服务企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。
  第三十五条 物业管理实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定。
  住宅的物业服务收费,实行政府指导价;非住宅的物业服务收费,实行市场调节价。
  第三十六条 物业服务收费实行政府指导价的,市、县价格主管部门应当会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素,制定本行政区域与物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
  物业服务收费实行市场调节价的,由业主与物业服务企业自主协商确定收费标准。
  第三十七条 价格主管部门和房地产行政主管部门制定政府指导价,应当开展价格、成本调查,听取业主、物业服务企业和有关方面的意见。
  政府指导价的价格水平,应当根据本行政区域经济发展情况,按照规定的定价权限和程序适时调整。
  价格主管部门应当会同房地产行政主管部门对物业服务企业的服务内容和服务标准、收费项目和收费标准进行监督。
  第三十八条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和收费标准等有关事项。
  第三十九条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
  包干制,是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
  酬金制,是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
  第四十条 业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
  违反物业服务合同约定,业主未按时交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。
  第四十一条 业主出租物业的,应当在物业租赁合同中,对物业服务费用的交纳作出约定,并在合同签订后10日内,将物业承租人、出租期限及物业服务费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业服务企业。
  物业产权发生转移时,业主应当结算交纳物业服务费用,也可以由物业产权交易双方对物业服务费用的结算交纳作出明确约定。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,由物业使用人结算交纳物业服务费用,业主负连带交纳责任。
  第四十二条 业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中发生矛盾和争议的,可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会反映,街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会应当及时进行调解。
  县以上房地产行政主管部门应当建立物业投诉制度,对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,应当依法及时调查、处理,并将调查或者处理结果及时回复投诉人;属于其他行政管理部门职责的,房地产行政主管部门应当及时移交有关行政管理部门处理,并告知投诉人。

第五章 物业的使用与维护

  第四十三条 在物业管理区域内不得有下列行为:
  (一)擅自拆改房屋承重结构;
  (二)侵占、损坏公共场地、共用部位、共用设施设备;
  (三)擅自改变物业规划用途;
  (四)违反规定饲养家禽、宠物;
  (五)违反规定摆摊设点、占道经营;
  (六)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物;
  (七)在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;
  (八)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音;
  (九)违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动;
  (十)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
  有前款所列行为之一的,物业服务企业应当及时劝阻、制止,督促改正;拒不改正的,应当及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
  第四十四条 车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理和费用的使用办法等事项,由业主大会决定。
  在物业管理区域内停放车辆,不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。
  第四十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
  专项维修资金的交存、使用和监督管理,按照国家有关规定执行。

第六章 法律责任

  第四十六条 违反本条例规定,业主委员会委员资格终止后未按期移交有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的,由县以上房地产行政主管部门责令限期改正;因财物毁坏、灭失而造成损失的,相关责任人应当依法承担赔偿责任。
  第四十七条 违反本条例规定,物业服务企业超越资质等级承接物业服务业务的,由县以上房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第四十八条 违反本条例规定,建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,由建设行政主管部门责令改正;逾期不改正的,对建设单位予以通报,并由建设单位对在保修期内因质量缺陷造成的损失依法承担赔偿责任。
  第四十九条 房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员在对物业管理活动进行监督管理的过程中,有下列情形之一,尚不构成犯罪的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处的;
  (二)不依法履行监督管理职责的;
  (三)发现违法行为不予查处的;
  (四)有其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守行为的。
  第五十条 违反本条例规定的其他行为,国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规已有处罚规定的,从其规定。

第七章 附  则

  第五十一条 本条例自2009年2月1日起施行。2000年1月27日辽宁省第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过的《辽宁省城市住宅区物业管理条例》同时废止。