租赁合同起草中需注意的问题系列——站在承租方之立场(下)/仇少明

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 16:20:54   浏览:9647   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场(下)
作者:仇少明律师 樊莹律师
单位:北京市隆安律师事务所上海分所
日期:2013年1月11日 星期五

摘要:通过上篇与中篇的分析,读者对房产租赁可能面对的风险有了框架性认知,了解了出租方有可能埋设陷阱的地方,明白了如何去填埋这些陷阱。在下篇中,笔者着重介绍两个常见条款——保证条款与优先续约条款。通过对此类条款的剖析与分享,力求为读者日后破除障碍及壁垒提供武器,知悉应思考及谨慎的要点,做到胸有成竹、进退自如。
关键词:出租方保证、承租方保证、优先续约

在以风险为导向的房产租赁交易过程中,当出租方与承租方就租赁房产概况、使用用途、房产交付、租期及租金等基本问题协商确定后,各方一般会将关注点转向出租方及承租方会作出怎样的保证,承租方能否以及如何优先续约等问题。针对此类问题,结合实战经验,请各位读者稍安勿躁,容笔者一一为您道来。
第一,保证条款。
也许有些读者会认为,保证条款是合同中次要的、非本质性的条款,对履行合同可能产生影响(反面想就是可能不产生影响,这符合大部分国人的侥幸心理常态),但并非决定性作用;如一方违反或撤销这些条款而不至于影响合同目的时,守约方要求违约方承担相应的违约责任即可,犯不着以此就取消合同条款或拒绝履行合同。如此看来,保证条款的作用就微乎其微了吗?
保证,就其基本含义,就是合同各方当事人关于与合同有关的各种事实与问题的声明,就种类而言一般可分为确认保证和承诺保证,前者是指保证方对过去或现在某一特定事实存在或不存在的声明,后者是指保证方对将来某一特定事项的作为或不作为的声明。
一个设计合理、内容全面、权义平衡的保证条款,不仅有利于当事人能够更加容易、迅速、充分地了解相对方的有关情况并作出是否最终订立协议的决策,便于提高办事效率,减少签约成本,而且从条款中折射出的诚意有利于为日后当事人的长期合作夯实基础。同时,一旦发现一方存在不实陈述,依据明确约定的协议条款来主张违约,就实践而言,比援引合同法的一般原则来得更为明晰和直接。
因此,结合笔者处理过的此类案件,建议承租方就出租方的保证内容可关注以下几点:
1. 主体资格及客体权属保证。
在与出租方的谈判过程中,承租方可根据实际情况填写下表,并根据表格内容形成条款文字,列于租赁合同之中。
序号 调查事项 YES OR NO 详情描述 备注
1 担保物权
2 违章建筑
3 消防验收及要求
4 环保手续及要求
5 卫生合格及标准
6 查封等强制性措施
…… …… …… …… ……
表格内容的详尽,有利于承租方核实出租方是否具备合法有效的对外租赁主体资格,辨别作为租赁关系客体的房产权属是否合法无争议,并确保承租方能够获得该房产的对外排他性合法使用权,避免因出租方主体资格不合格或房产客体状况不合法、不明确而导致租赁合同无效或房产不能被正常使用的悲惨性结局,进而造成承租方的重大损失。
对此,出租方须保证其“合法拥有房产的所有权及其土地使用权(或房产的转租权、使用权及经营管理权),保证房产不是违法建筑、无查封,其完全符合消防、环保、卫生等要求及标准,并已通过相关报批、施工及验收,手续齐备”,并确保“如租赁房产不符合上述保证内容,出租方应及时整改,包括但不限于取得相关许可证照、进行报批、组织验收,并赔偿由此所致的承租方全部损失”。
2. 维修保养保证。
虽然出租方对租赁房产及其附属设施提供维修保养服务是其法定义务,但在合同里进行明确的、详细的约定,有利于确认出租方对租赁房产及其附属设施进行维修保养的具体责任内容,明确各方执行维修保养工作的流程,避免约定不清而发生维修保养范围争议,进而导致维修延误、损失扩大,也可防止出租方以维修保养为名,经常干扰或妨碍承租方对房产的正常使用。
3. 技术条件保证。
实践中,常常出现出租方降低技术指标、推诿技术条件维护职责等情形,更有甚者竟发展到直接断水断电以此威胁承租方(俗话说,水是生命的源泉,切断“源泉”即可将承租方“毙命”,这般行之有效的方法,出租方怎会轻易放弃,可惜出租方却忘了抽刀断水水更流的道理啊)。
为防止出现此类严重影响承租方正常使用租赁房产的极端行为,以及日后矛盾的无限激化,在合同中对水、电、空调等技术条件进行详细约定,以有效明确出租方应提供的、应负责的、应确保的技术条件的范围、标准及要求,确认出租方对于正常供应与持续维继合格技术条件的责任,并可设定紧急自救措施及预救方案,以及出租方违约时的责任承担(包括但不限于租金减免、违约金支付等)。同时建议特别约定,“无论出租方与承租方就何种费用及其支付发生争议,或因合同项下其他事项产生纠纷,双方均应协商解决,出租方不得以任何理由断电、断水,否则由此给承租方造成的损失均由出租方赔偿”。
当然现实中也不乏很多粗鄙的出租方,无论合同条款如何约定,依然我行我素,一旦不能与承租方“英雄所见略同”,就采取停水停电的野蛮手段以及“株连式”与“突击式”并进的方法,公然叫嚣,视双方的约定于不顾。针对此类“智商无极限”的出租方,建议承租方不要“针尖对麦芒”,而是借鉴毛爷爷的“敌进我退,敌驻我扰,敌疲我打,敌退我追”的十六字战略,一方面稳住出租方竭斯底里的情绪,以尽快恢复水电供应为首要目标,以避免我方损失扩大,另一方面尽快固定证据、保留证据,核算已发生的损失,甄别并衡量主张损失赔偿的基础成本(当然可考虑鼓动其他租户一起行动,俗话说“人多力量大,蚁多咬死象”)、是继续在此租赁还是尽快搬迁以及获得赔偿的可能性与赔偿数额,并决策是对出租方采取法律行动,还是以此为由换来续租谈判的优惠条件(极端顽固的出租方不适用此项),或是退后一步海阔天空。当然,无论承租方如何决策,都别忘了关键,借用施乐公司首席执行官Anne的话就是“及时胜过完美”。
4. 房产使用协助保证。
对于租赁房产后将用于商业经营一类的承租方,建议提前了解当地政府对从事该类商业经营而使用房产时所要求办理的申报手续,以确定是否需在合同中增加要求出租方特别协助和配合的内容,包括但不限于提供房产平面图、经出租方签字的证明文件等,以明确出租方负有协助承租方办理某类商业经营相关报批手续的义务并明确包括哪些义务,同时强调出租方对该等协助工作不得另收费,以避免在报批过程中出租方不配合或懈怠协助导致承租方无法正常使用房产进行商业经营,以及防止届时出租方以此为由收取合同约定以外的费用。
5. 装修、改扩建通知及排除妨碍的保证。
对于房产使用过程中,出租方对租赁房产所在物业进行装修或改扩建工程时,常常使承租方爱恨交错,进退维谷。因为物业施工或多或少会影响对房产的正常使用,如果暂停使用,对商业经营类的承租方而言实在是心如刀割(餐饮类、美发类尤甚),而如果继续使用,在客流无法匹配经营条件或整体商圈受到严重扭曲的情况下,惨淡经营将成为挥之不去的梦魇。
因此,结合租赁房产所在的地理位置、建筑物状况、承租方将租赁房产用于商业经营的利润预估等因素,笔者建议在合同中约定出租方应保证承租方的正常使用权以及房产暂不能使用时的后续处理,以最大限度避免装修及改扩建施工导致人流减少、建筑物外观或结构变化产生对租赁房产正常使用的不利影响,进而妨碍承租方的商业经营。如下约定可供众读者参考:
“出租方对租赁房产所在物业进行装修及改扩建施工的,出租方应提前【】个月书面告知承租方(包括但不限于施工方案、施工时间等),并确保施工不得影响承租方对租赁房产的正常使用,若出租方或其委托的施工方造成承租方财产受损,出租方同意按承租方的要求全额赔偿。若施工导致承租方不能使用租赁房产或对承租方使用房产造成不便时,承租方有权自行选择:
(1) 暂停使用租赁房产。暂停期间租金全部免除,租期相应顺延。承租方暂停使用租赁房产而产生的损失,包括但不限于营业利润等,均由出租方承担。
(2) 继续使用租赁房产。若施工期间承租方的此处营业额比去年同期减少【】%以上时,出租方同意按【】标准减少该期间承租方的应付租金。”
第二,谨慎针对承租方的严苛要求(承租方的保证条款)。
出租方获得对价后让渡房产的使用权,当然会也必定会考虑到承租方在使用房产过程中的种种行为,预想到可能对其心爱房产的种种“摧残”。这种首先把承租方列为“恶人”的心态可以理解,但是从这种心态由此衍生成严格限制及要求承租方的苛刻条款,对于承租方后期将房产用于相关商业经营时,承租方将不得不面对跋前?后、左右为难的局面。
比如,“承租方保证合法经营,不因违法违规被政府部门查处,包括但不限于停业整顿、罚款、吊销营业执照等,不因违法违规或不道德的经营行为被新闻媒体负面报道,否则出租方有权解除本合同,承租方除应赔偿出租方因合同最终解除而遭受的损失,还应支付未履行租期内的全部租金”。
又如,“承租方保证,其所经营的行业、产品、商号、标识或提供的服务已需取得特殊行业或专项批准、代理权、海关以及政府批准手续、其他经营销售许可,以及相关所有权人(或使用权人)出具的授权、签订协议等,并确保该等手续、批准、许可、授权及协议在租赁期内保持合法有效,否则出租方有权立即解除本合同,且承租方应按上年度租金总额的三倍向出租方支付违约金”。
像这种为承租方经营量身而定的严苛条款,面对后期如出现第三方愿意支付高额租金而介入该房产租赁的诱惑,带有人类自身缺陷的出租方自然会选择华丽转身,以此充分的藉口来解约,不但不用承担违约责任,而且还能获得一笔不菲的违约补偿。
鉴于此类约定如定时炸弹,威力不小,建议承租方擦亮眼睛,谨慎分析其日后可能产生的冲击,充分设想这些冲击将带来的不利后果,以及己方能够应对并充分解决的可能性,经与出租方谈判后,可选择:
(1) 以其他商业条件作为删除或调整该类条款的对价。毕竟将房产租赁出去并从中获益是出租方的最终目的,紧扣该目的而抛出诱人的商业条件,在实践中还是有可能说服出租方作出相对妥协的。
(2)若不能删除或调整该等约定,可以为出租方设定同等内容或相似项目的条款,以对等限制出租方的自由。采取该策略的前提是承租方享有一定的优势,比如是大型集团或企业,经济实力雄厚,拟承租期限较长,拟承租的区域较大等。
(3)若恰逢负隅顽抗或不可端倪的出租方,实在无计可施时,笔者建议另行选择他处房产,即使再迫切也不要存侥幸心理,与其终日战战兢兢,不如即刻勇敢放手,因为饮鸩止渴只会带来更大的损失。
下载地址: 点击此处下载

南宁市人大常委会关于修改《南宁市工业产品质量监督规定》的决定(已废止)

广西南宁市人大常委会


南宁市人大常委会关于修改《南宁市工业产品质量监督规定》的决定
南宁市人大常委会


(1997年6月26日南宁市第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过1997年9月24日广西壮族自治区第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准)


根据《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定,南宁市第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议对《南宁市工业产品质量监督规定》作如下修改:
第二十二条 “在产品质量监督检查中,对同年内季检连续两次监督检验产品不合格的,应当责成生产企业限期整顿。对涉及健康、安全指标的产品,抽查一次不合格者,除不准出厂和销售外,根据情况对生产企业给予批评、警告。对限期整顿无效的,由有关主管机关责成企业停止该
产品的生产、销售,收回其生产许可证或者吊销其营业执照”修改为:“在产品质量监督检查中,对同年内季检连续两次监督检验产品不合格的,应当责成生产企业限期整顿。对涉及健康、安全指标的产品,抽查一次不合格者,除不准出厂和销售外,根据情况对生产企业给予警告。对限期
整顿无效的,由有关主管机关责令停产停业,暂扣或者吊销生产许可证”。
本决定自广西壮族自治区人民代表大会常务委员会批准之日起施行,《南宁市工业产品质量监督规定》根据本决定作相应的修正。

南宁市工业产品质量监督规定

(1992年6月27日南宁市第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过1992年12月15日广西壮族自治区第七届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准 1997年6月26日南宁市第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议修正1997年9月2
4日广西壮族自治区第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准)

第一章 总 则
第一条 为加强对工业产品的质量监督,维护用户和消费者的合法权益,根据《中华人民共和国标准化法》和《工业产品质量责任条例》、《产品质量监督试行办法》以及有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本规定。
第二条 本规定适用于在本市辖区进行生产、储运、经销活动的单位和个人。
第三条 本市工业产品的质量监督,坚持突出重点,处罚与教育相结合的原则。

第二章 监督管理
第四条 工业产品质量监督的重点:
(一)有关人身安全和健康的工业产品;
(二)关系国计民生的重要工业产品;
(三)获得优质荣誉的工业产品;
(四)同群众生活密切相关的工业产品;
(五)用户和消费者反映质量问题较多的产品。
第五条 对列入重点监督的工业产品中涉及安全、人身健康或者对工农业生产有较大影响的,采取下列方式严格监督管理:
(一)凡国家未实行生产许可证制度的工业产品,由本市组织发放生产许可证;
(二)实行售前质量报验制度,未报验的不准销售。
发放生产许可证办法和报验办法及报验目录,由市人民政府另行规定。
第六条 技术监督部门依法对工业产品质量进行监督,其监督管理的主要任务是:
(一)依照国家有关法律、法规和技术标准,对工商企业或者个体户生产、销售的工业产品进行质量监督,必要时对重要工业产品生产企业是否具备生产合格产品条件进行审定;
(二)参与国家实行生产许可证工业产品的管理和日常监督;
(三)负责编制本市工业产品质量监督工作计划,并组织实施;
(四)参与优质产品的审定与新产品投产前质量鉴定工作,监督优质产品,认证产品标志的正确使用;
(五)参与工业产品质量认证工作;
(六)受理工业产品质量问题的申诉;并对产品质量争议进行仲裁;
(七)依法对市场商品进行监督检查;
(八)分析工业产品质量情况,定期向政府汇报工业产品质量状况并提出改进建议;
(九)组织工业产品质量监督、检验人员的培训和考核工作;
(十)对违反工业产品质量管理的行为依法处理。
第七条 工业产品质量监督管理分工:
(一)在生产、流通领域中,凡属工业产品质量责任问题,由技术监督部门查处,工商行政管理部门予以协助;
(二)在市场管理和商标管理中,对生产或者经销掺假、冒牌工业产品的违法行为,由工商行政管理部门查处,技术监督部门予以协助;
(三)对市场上销售劣质工业产品,凡工商行政管理部门发现的,由工商行政管理部门查处;凡技术监督部门发现的,由技术监督部门查处,需要协助时,双方应当互相配合。
第八条 计量器具、药品、锅炉、压力容器、进出口商品、食品卫生和其它分类产品的质量监督以及商标的使用,均按国家有关法律、法规执行。
第九条 企业主管部门负责本部门工业产品质量的监督管理工作,监督企业认真执行国家有关产品质量的法律法规,确保产品质量;并配合、支持质量监督检验机构对本部门产品质量的监督;监督管理不力的,应当承担连带责任。

第三章 生产、储运、经销者的质量责任
第十条 生产、储运、经销必须对其生产、储运、经销的工作产品质量负责。应当建立明确的质量责任制度,健全质量监督体系,设立质量监督检验机构或者人员,贯彻执行产品技术标准,保证产品质量,对用户和消费者负责。
第十一条 所有生产、经销企业必须严格执行下列规定:
(一)失效、变质、危害安全和人身健康的产品以及其他不合格的产品不准出厂和销售;
(二)不合格的原材料,零部件不准投料、组装;
(三)国家已明令淘汰的产品不准生产和销售;
(四)没有产品技术标准、未经质量检验机构检验的产品不准生产和销售;
(五)不准弄虚作假,以次充好、伪造商标、假冒名牌。
第十二条 生产、经销企业或者个人售出的产品在保证期限内发现质量不符合规定要求的,应当负责对用户实行包修、包换、包退;造成损失的,应当承担赔偿实际经济损失的责任。
经销企业与生产企业之间的经济责任,按照双方签订的协议或者国家有关规定处理。
对工业产品的质量问题,用户和消费者有权向生产、储运、经销者提出查询,被查询者必须自接到查询的次日起一个月内答复查询人。对产品质量有争议的(企业事先已声明为“处理品”的除外),用户可以向技术监督部门申请质量仲裁,也可以向人民法院起诉。
第十三条 企业技术标准的产品验证、新产品批量生产投放市场前,必须经产品质量监督检验机构进行检验,取得质量检验合格证,并报技术监督部门备案。
第十四条 优质产品、质量认证产品必须有标志;实行生产许可证制度的产品,应当有许可证编号、标志、批准日期和有效期限。
第十五条 产品合格证、说明书、优质标志、认证标志、许可证标志等应当与产品的实际质量相一致。
产品广告中质量的说明,应当符合产品的实际质量,不得以任何形式欺骗用户和消费者;标明获奖荣誉的,应当有颁奖部门的证书;标明产品质量合格的,应当有质量监督检验机构的检验合格证。
第十六条 获得优质称号的产品,经监督抽检达不到优质条件的,按下列办法处理:
(一)停止使用优质标志;
(二)达到技术标准的,可以按照合格品出售;
(三)技术监督部门应当责令本市生产企业限期达到优质产品条件,逾期未达到的,提请原评审部门取消优质称号,并予以通报;外地优质产品经抽检达不到优质条件的,报国家或者产品产地技术监督部门处理。
第十七条 产品包装应当符合国家有关规定和标准,内外包装上应当有显著的指示标志和储运注意事项。承储、承运、装卸者必须按国家有关规定和产品包装上标明的要求进行储存、运输和装卸。
第十八条 违反国家有关安全、卫生、环境保护、计量等法规的产品,必须及时销毁或者作必要的技术处理,不得以“处理品”流入市场。对达不到质量标准,尚有使用价值的“处理品”,经有关部门批准,可以降价出售,但必须在产品或者包装上标出明显的“处理品”字样。

第四章 监督检验
第十九条 市产品质量监督检验所是产品质量监督专门检验机构,承担指令性的或者委派的产品质量监督检验任务。
产品质量监督检验所的主要职责是:
(一)承担产品质量监督检验和市场商品监督检验;
(二)对质量有争议的产品进行仲裁检验;
(三)对提审和获奖优质产品的质量进行检验;
(四)承担新产品投产前的质量鉴定检验和产品质量认证检验;
(五)接受委托性质和产品技术标准验证的检验;
(六)承接商品销售前的质量检验;
(七)指导、帮助企业建立、健全产品质量监督检验制度,培训质量检验人员,正确执行统一的检验方法。
第二十条 承检单位的监督检验人员到企业或者销售市场抽取样品,应当出示有关监督检验证件,企业应当如实提供样品和有关资料,检验人员不出示上述证件的,企业有权拒绝抽检。
产品质量监督检验人员对企业提供的技术资料负有保密责任,检验结果除按规定公布外,不许泄露。
样品检测完毕后,在三个月内,除应当消耗或者另有规定的外,尚有使用价值的产品和留样品,承检单位不得擅自处理,一律退还被检单位。
第二十一条 凡列入《受检产品目录》和统检的监督抽查产品,质量监督检验机构将检验后的质量状况报技术监督部门定期公布,或者登报发布质量公告。
受检单位对产品质量检验结论有异议的,在接到检验报告之日起十五日内向承检单位申请复验,复验结果仍有异议的,向技术监督部门申请仲裁检验。
申请复验的,经复验后,确属原检验失误的,由承检单位负责更正,免收检验费;原检验无误的,受检单位应当支付复验的费用。
申请仲裁检验的,按有关仲裁的规定办理。

第五章 法律责任
第二十二条 在产品质量监督检查中,对同年内季检连续两次监督检验产品不合格的,应当责成生产企业限期整顿。对涉及健康、安全指标的产品,抽查一次不合格者,除不准出厂和销售外,根据情况对生产企业给予警告。对限期整顿无效的,由有关主管机关责令停产停业,暂扣或者
吊销其生产许可证。
第二十三条 生产、经销单位或者个人违反本规定,有下列行为之一者,由企业主管机关对企业负责人和直接责任者给予行政处分;由技术监督部门、工商行政管理部门按分工原则没收其全部非法收入,并视情节轻重,处以相当于非法收入的15%至20%的罚款;直至由司法机关追
究法律责任:
(一)生产、经销掺假产品、冒牌产品,以“处理品”冒充合格产品;
(二)生产、经销隐匿厂名、厂址的产品;
(三)生产、经销没有产品检验、合格证的产品;
(四)生产、经销国家已明令淘汰的产品;
(五)生产、经销国家实行生产许可证制度而到期未取得生产许可证的产品;
(六)生产、经销违反国家有关安全、卫生、环境保护和计量等法规要求的产品;
(七)经销过期失效的产品;
(八)生产、经销用不合格原材料、零部件生产或者组装的产品。
第二十四条 在质量监督抽查中发现生产和经销企业有本规定第二十三条中第(六)项行为时,由技术监督部门、工商行政管理部门监督就地销毁或者作必要的技术处理,并责令生产、经销企业在限期内追回已售出的不合格产品。
第二十五条 当事人对行政处罚不服的,可以在收到处罚决定之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议,也可以直接向人民法院起诉,逾期不申请复议、不起诉又不履行决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十六条 由于储存、运输、装卸原因,造成产品损坏的,责任单位应当赔偿经济损失。有关主管部门根据情节轻重,对直接责任人和有关负责人给予经济处罚或者行政处分。
第二十七条 由于产品的质量原因,造成用户和消费者人身伤亡、财产损失,构成犯罪的,由司法机关依法追究责任人的刑事责任。
第二十八条 对产品质量监督检验人员进行打击报复或者阻碍质量监督检验人员行使职权的,由有关主管部门对责任人员给予行政处分,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十九条 产品质量监督部门的工作人员、检验人员必须坚持原则,秉公办事,严格执法。成绩突出的,给予表扬和奖励;玩忽职守,徇私舞弊,谋取非法利益的,根据情节给予行政处分,直至依法追究法律责任。

第六章 检验经费
第三十条 产品质量监督检验所对产品质量进行检验的收费办法及收费标准,按照国家和自治区的有关规定执行。

第七章 附 则
第三十一条 南宁市人民政府根据本规定可以制定实施细则。
第三十二条 本规定具体应用中的问题由南宁市技术监督局负责解释。
第三十三条 本规定自公布之日起施行。




1997年9月24日

延边朝鲜族自治州乡村林业条例

吉林省延边朝鲜族自治州人大常委会


延边朝鲜族自治州乡村林业条例

1995年2月12日延边朝鲜族自治州第十届人民代表大会第三次会议通过,1995年8月18日吉林省第八届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准

根据1997年8月20日延边朝鲜族自治州第十届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过的《关于修订〈延边朝鲜族自治州乡村林业条例〉的决定》和 1997年9月26日吉林省第八届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过的《关于批准延边朝鲜族自治州人大常委会关于修订〈延边朝鲜族自治州乡村林业条例〉决定的决定》修订


第一章 总 则

第一条 为促进自治州乡村林业的发展,充分发挥林木、林地资源在农村经济建设中的作用,调动乡村居民和农业生产经营组织造林绿化的积极性,根据《中华人民共和国民族区域自治法》、《中华人民共和国森林法》和国家的有关法律、法规及《延边朝鲜族自治州自治条例》的规定,结合自治州实际,制定本条例。
第二条 本条例所称乡村林业,是指在依法确认属于自治州各乡(镇)行政区域内集体所有的林业用地上进行的生产经营活动。
第三条 凡在乡村集体所有的林地上进行林业生产经营的活动,都必须遵守本条例。
第四条 各级人民政府要坚持保护、培育、开发和利用林木、林地资源相结合的原则,促进资源的优化配置,提高林木、林地的经济效益、生态效益和社会效益。
各级人民政府的林业行政主管部门,负责本辖区的乡村林业工作。
第二章 林木、林地权属
第五条 乡村林木的所有权以及林地的所有权和使用权,依法确认后,任何单位和个人不得侵犯。
全州按省的规定统一制发林权证作为林木、林地所有权或使用权的凭证。集体所有的林木和林地,个人及其他组织所有的林木和使用的林地,由县(市)林业行政主管部门登记造册,报县(市)人民政府核发林权证书。
第六条 乡村林地权属归乡、村农民集体所有,林木按照下例规定确定权属:
(一)自留山林木归个人所有;
(二)个体林业生产经营者的林木归个人所有;
(三)承包山林木归乡、村集体经济组织所有,承包者按合同规 定享有经营权;
(四)乡(镇)林场林木归乡(镇)林场所有,村(屯)办林场林木归村(屯)林场所有,未建林场的村(屯)农民集体所有林木归该村(屯)农业集体经济组织的农民共有;
(五)站办林场林木归林业工作站所有;
(六)联营林场林木归联营各方共有;
(七)股份制林场林木归股东共有;
(八)企事业单位经营的团体林木依照合同或协议确定;
(九)合作、合资林场林木,按投入资产、资金比例确定林木权属;
(十)外商独资林场林木归投资者所有。
第七条 林木、林地所有权和使用权发生争议时,由县(市)人民政府或州人民政府调处。其中,个人与个人,个人与集体经济组织之间发生的争议,由当地乡(镇)人民政府调处。
当事人对人民政府的处理决定不服的,可以在接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。在林木、林地权属争议解决之前,任何一方不得砍伐有争议的林木。
第三章 资源管理
第八条 乡(镇)人民政府应在县(市)林业行政主管部门的指导下,负责制定本行政区域内的林业发展规划,各种形式的林场根据乡村林业发展规划,在县(市)、乡(镇)林业行政主管部门的指导下,编制经营方案。
第九条 自治州乡村林木的采伐,应根据消耗量低于生长量的原则,根据国家下达的五年限额采伐指标和省林业行政主管部门下达的年度计划,实行弹性管理。年度计划由州林业行政主管部门提出,经州人民政府批准执行,报省林业行政主管部门备案。
第十条 限额采伐指标,按林木的权属,实行计划单列,采伐指标不得串用、挤占。个体林木采伐指标,不得低于当年总采伐量的5%。
定向培育的人工林,达到工艺成熟,进入最佳收获期时,经州林业行政主管部门批准,可以采伐。
第十一条 集体、个体和团体所有的林木可以出售。
人工林交易不受区域、行业的限制,县(市)林业行政主管部门可预留当年总采伐指标的10%,作为人工林交易后采伐的专项指标。
天然林交易后,可由林地所有者和经营者协商议定其收益分配比例。
林木交易后,由县(市)林业行政主管部门办理林权变更手续。
第十二条 严格采伐审批制度,凡有下列情形之一的,不拨交新伐区:
(一)无伐区调查设计资料的;
(二)上年伐区更新质量不合格、更新欠帐的;
(三)发生严重林木灾害的;
(四)无法确定伐区界线的;
(五)不按规定上缴利税和育林费的;
(六)林权有争议的。
第十三条 征、占用林地审批权:
6670平方米以下的由县(市)人民政府批准;6670平方米以上66700平方米以下的由州人民政府批准;66700平方米以上的按国家有关法律、法规和行政规章的规定程序呈报批准。
按国家法律、法规和行政规章规定程序呈报批准征、占用的林地,用地单位应到相应土地、林业行政主管部门办理变更登记手续。
第十四条 凡在我州境内,按有关规定征、占用林地或砍伐林木的单位和个人,按《吉林省土地管理条例》的有关规定,向林地、林木所有者或经营者支付补偿费。
第十五条 乡(镇)人民政府应积极推进农村居民烧柴改革,逐步实行烧柴商品化。
第十六条 严禁任何单位和个人在幼林地、封山育林区和特种用途林区放牧。
除前款规定外,其他林间草地在有保护措施的条件下可以放牧。
第十七条 乡村林业用地使用权,可依照国家法律、法规和行政规章租赁、拍卖、抵押。
第四章 生产经营
第十八条 乡村林业生产经营自主权受法律保护,任何单位和个人不得干预。
乡村林业要认真贯彻科技兴林、多种经营、立体开发、综合利用、全面发展的生产经营方针。
第十九条 各级人民政府应积极保护和支持乡村林业的发展。
按法律、法规的规定,向乡村林业各生产经营单位和个体林业生产经营者,征收各种税和森林植物检疫费、育林费以外,任何单位和组织不得巧立名目,擅自增加收费项目。法律、法规和行政规章另有规定新开征的收费项目除外。
向乡村林业征收的农业(原木)特产税,应主要用于发展乡村林业。
第二十条 乡(镇)林场应转换经营机制,建立产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代林业企业制度,走自我积累、自我发展的路子。
第二十一条 村级林场应充分利用现有林地资源,因地制宜地兴办各种绿色企业,努力发展农、牧、特、渔业生产,拓宽农民致富的门路。
第二十二条 联营、合作、合资、独资、股份等林业生产组织,应严格遵守国家的法律、法规,接受乡(镇)人民政府及有关部门的监督,积极为当地兴林富民做出贡献。
第二十三条 个体林业生产经营者应严格履行合同或协议规定的义务,诚实劳动,勤劳致富。
各级人民政府和林业行政主管部门应积极扶持、鼓励个体林业的发展,引导他们走科学管理、集约化经营的道路。
第五章 造林的所有权与收益权
第二十四条 乡村植树造林,除义务营造的林木以外,谁造林、谁所有、谁收益。
第二十五条 乡(镇)人民政府要加强对植树造林工作的组织和领导,可采取下列方式开展植树造林活动:
(一)组织农村居民开展义务植树造林。凡有劳动能力的农村居民,均应承担植树义务。
每人每年义务植树3至5棵,因其他原因不能参加义务植树的农村劳动力,可以资代劳,每个劳动力每年按1个义务工折算。
(二)组织乡村林场搞好灌丛地的造林和疏林地、灌木林、低质林的更新改造。
引导个体林业生产经营者进行零星小块宜林荒山、荒地和退耕地的造林。
(三)组织协调各种形式的林业生产组织进行合作造林。
第二十六条 自治州提倡和鼓励乡村农业集体经济组织和个人与州内外企事业单位、其他经济组织和个人,外国公司、企业和其他经济组织或个人,联营造林和发展自己的用材林、经济林基地。
第二十七条 乡村居民和乡村所在地的企事业单位、团体、部队、学校,在村前村后、房前屋后、乡村路旁水旁、田边地头等零星宜林地种植的林木,林权归种植者所有,允许继承和转让,可以自采自销,由县(市)林业行政主管部门发给木材准销证和木材运输证,不进入采伐限额。采后应于当年或翌年春季种植林木。
第二十八条 集体、个体和团体营造的林木,三年保存率在80%以上的,允许进入市场。
任何单位和个人、外商均可参与交易。
第二十九条 育林费是乡村造林、育林的专项资金,应主要用于造林、育林、护林上,征收的办法由州人民政府制定。
第六章 林业工作站建设
第三十条 州、县(市)、乡(镇)设置林业工作站。
乡村林业工作站是乡(镇)政府主管乡村林业的工作机构,对其管理应坚持条块结合、双重领导的体制,经费实行财政定额补贴。
第三十一条 林业工作站的主要职责是:
(一)保证国家法律、法规的贯彻执行。
(二)根据国家、省、州的有关法律、法规和行政规章的规定, 对乡村林业的生产经营及全民义务植树进行指导、协调和服务。
(三)承担资源、林政、林区防火、病虫鼠害防治、采伐抚育、更新造林等管理业务。
第三十二条 各级林业工作站以及林业科技人员应积极拓宽服务领域,在坚持以无偿服务为主的前提下,可依据国家行政法规和现行政策的规定精神创办经济实体,开展有偿服务,增强自身的活力和实力。进行技术转让、技术服务和技术承包等形式的有偿服务时,当事人各方应订立合同或协议,约定各自的权利和义务。
第三十三条 各级人民政府和州、县(市)林业行政主管部门,应采取措施,保障乡村林业工作的开展和队伍的稳定。
第七章 奖励与处罚
第三十四条 自治州人民政府对有下列成绩的单位和个人给予奖励和表彰:
(一)模范执行本条例同违反国家和省有关林业法律、法规和行政规章的行为作斗争,功绩显著的;
(二)在林区防火,制止乱砍、滥伐、盗伐,防治病虫鼠害等工作中,成绩显著,使国家、集体、个人和团体及各种形式的林业生产组织财产免受重大损失的;
(三)植树造林和开发利用乡村林木、林地资源成绩显著的;
(四)在开展乡村林业科学研究和科技兴林工作中,有重大贡献和成绩显著的。
第三十五条 对违反乡村林业规定的行政处罚,由县(市)级以上人民政府林业行政主管部门,依据本条例和有关法律、法规、规章决定。情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第三十六条 违反本条例规定,对分山不管、有山不治的,可由农业集体经济组织收回后,统一造林或转让他人经营。
第三十七条 违反本条例规定,超越职权批准采伐林木、发放林木采伐许可证、木材运输证、木材经营、加工许可证的,对直接责任人员,由所在单位或行政监察机关给予行政处分;情节严重,致使林木遭受严重破坏的,依法追究刑事责任。
第三十八条 违反本条例规定,不按国家法律、法规和行政规章规定程序和权限审批征、占用林地的,按非法征、占地处理,因此产生的经营责任由原批准机关承担。对原批准机关的直接责任人员,由其所在单位或行政监察机关给予行政处分。
第三十九条 违反本条例规定,巧立名目乱收费的,由县(市)级以上人民政府责令其退还。对直接责任人员,视其情节,由上级主管机关或行政监察机关给予行政处分。
第四十条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到处罚决定之日起十五日内,向作出处罚决定的上一级机关申请复议;对复议决定不服的,可以自接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚决定之日起十五日内,直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议或者不起诉又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第四十一条 乡村林业行政主管部门和乡村林业工作站的人员,执行本条例如有玩忽职守、滥用职权、敲诈勒索、索贿受贿、徇私舞弊等违法行为的,由所在单位或行政监察机关给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第四十二条 本条例所称的“以上”均含本数,“以下”均不含本数。
第四十三条 本条例的实施办法,由州林业行政主管部门制定,经州人民政府批准后公布实施。
第四十四条 本条例的解释权属于自治州人民代表大会常务委员会。
第四十五条 本条例自公布之日起施行。