吉林省四平市人民政府


四平市住宅房屋管理办法


政府令第49号

一九九○年八月一日

第一条 为加强对我市住宅房屋的统一管理，提高管理水平，维护房屋产权人和使用人的正当权益，创造优美、整洁、生活方便、文明安定的居住环境，根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》的有关规定，结合实际，制定本办法。

第二条 本办法所称住宅房屋是指：
（一）有一定规模，基础设施配套的住宅小区（含住宅组团、单栋楼房等）的所有房屋。
（二）其他异产毗连的住宅房屋，如向个人出售的原公有住宅房屋、集资合作建设的住宅房屋等。

第三条 上述房屋的产权所有人、使用人和开发、建设、管理单位均应执行并遵守本办法。

第四条 市房产管理局（以下简称房管局），是房屋管理的主管部门，负责对住宅房屋管理的行政领导、检查、监督，其他有关部门按职责分工，做好配合和监督指导。

第五条 住宅房屋管理应逐步推行社会化、专业化的管理模式。由房管局所属的房产管理单位，以及经房管局资质审查同意，工商局批准成立的物业公司（以下简称房管单位）实施专业化管理。
经批准，企事业单位和房管单位也可自行管理本单位自建的整栋住宅房屋。

第六条 房地产开发企业在出售其住宅小区房屋前（包括统建的解困小区）应与经市房管局批准的房管单位办理住宅房屋统一管理手续。在办理售房手续时，应在签订合同中对房屋所有权人有承诺遵守房屋统一管理的约定，进户前持城市住宅小区竣工综合验收合格证，与房管单位办理交接手续，由房管单位组织进户。

第七条 凡在房地产开发企业成套购买商品住宅房屋的党政机关、企事业单位、个人（包括因拆迁而安置的住户）的房屋，无论产权归属，都应纳入房屋统管的范围。在进户前，与房管单位办理房屋统管手续方可进户。

第八条 为保证国有资产完好，下列产权房屋属国家所有，按规定由房管局选聘房管单位进行管理。
（一）全市所有直管公房；
（二）机关事业单位由各级财政投资（包括自筹）为职工购买或因拆迁增加面积的房屋；
（三）执行《四平市城镇房屋拆迁安置实施办法》（四政令[1993]40号）的规定，已列入商品房屋成本和价格的，拆迁私有产权安置偿还的公有产权面积的房屋（扣除所作补偿部分）；
（四）住宅小区内计入商品房屋成本和价格内的公共服务配套建筑。包括：管理用房、锅炉房、自行车棚及看车房、托儿所、商业用房等。
以上房屋，开发建设单位必须在进户前，一律实行产权移交，由房管局指定部门办理产权登记，核发公有房屋所有权证。

第九条 单位自管产权、私有产权、共有产权的房屋凡符合管理范围内的，房屋产权性质不变，由产权人、产权单位办理房屋所有权证，或租赁使用证，一律委托给房管单位实行统一的物业管理，住户按规定交纳有关费用。

第十条 实行物业管理可采取以下两种办法：
（一）委、受托双方同意，统管的房屋所有权不变，经管权归房管单位，实行统一管理、统一经租、统一维修。所收租金及维修费用由双方据实结算，多退少补。
（二）委、受托双方同意，统管的房屋所有权、经营权不变，由房管单位实行统一管理，并以公用部位和共用设施实行统一维修，按规定收取维修和预收公用部位维修储备金。共用部位及设施需小修养护，其费用从维修储备金中列支，据实结算；需大中修，由房管单位编制预算，经产权人审查后，由房管单位组织实行统一维修，费用由产权人据实拨付。

第十一条 统管房屋中公房实行租赁的，执行四平市公有住宅租金标准。委托管理的其他房屋托管费、维修费、劳务费、维修储备金，按物价管理部门批准的标准收取。

第十二条 委、受托双方在确定住宅房屋统管时，要签订由市房管局统一监制的合同书，明确权利和义务，合同一经签订，在有效期内应认真执行。

第十三条 实行统一管理的房屋应当由产权人和使用人根据需要成立统管房屋管委会，在市房管局指导下，代表和维护统管房屋的房屋产权人，使用人的佥权益。

第十四条 统管房屋的房屋产权人、使用人，应按规定交纳维修费用，不得妨碍、阻挠房管单位管理，并有权参与、监督房管单位的管理。

第十五条 承担房屋统管任务的房管单位，要按国家有关法规和合同，对统管的住宅房屋认真履行管理、维修职责，有权制止违反规定制度的行为，依照房屋统管合同及有关规定收取维修费用，可以实行多种经营，以其收益补充维修经费，享受国家对第三产业的优惠政策。

第十六条 新建房屋交付使用前，应按国家《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》进行验收。建设主管部门组织工程验收时，房管单位应派工程技术人员参加。验收合格后，方可办理进户手续。

第十七条 新建房屋交付使用后， 在保修期内需要维修的，由房管单位通知开发建设单位进行返修，不能及时返修，经住户要求和监督，可由房管单位做出维修预算，经质检部门同意，代为维修，所需费用从开发建设单位保修费中拨付。

第十八条 非新建房屋办理统管时，房管单位应按国家有关规定对房屋进行质量检查。需维修或工程原遗留问题，由产权单位（人）一次性维修，或委托房管单位维修，其费用由产权单位（人）承担合格后，方可接受统一管理。

第十九条 为方便住宅房屋的管理、维修，开发建设单位在向房管单位交付统管房屋时，必须将竣工图纸及施工内业资料复制件提供给房管单位。

第二十条 统管房屋必须及时进行维修。具体按《四平市房屋修缮管理实施细则》（四政令[1993]38号）规定的范围和标准执行。房管单位要设立报修点和报修电话，小修项目应在接到报修后，两天内查勘，五天内修理；急修项目要在接到报修后，一天内查勘并修理；中修以上项目应在三天内查勘，制订修缮计划，及时维修。

第二十一条 房管单位违反本办法规定，有下列行为之一的，房屋产权人、使用人有权投诉，管委会可提出改进建议，房管局可对其予以警告，责令限期改正、赔偿损失，并可按规定予以处罚：
（一）房屋及接管的公用设施、设备修缮不及时的；
（二）管理制度不健全，管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）乱改乱建，改变房屋及公用设施用途的；
（五）不履行房屋统管合同及管理办法义务的。

第二十二条 单位或个人购置的商品住宅，原则上不允许改变房屋用途，确需改变者，应持规划主管部门批件，向房管单位申报，在不影响结构、使用功能、市容市貌及周围居住环境前提下，可予以批准。同时按使用性质收取维修费或损失费。进户后，确需调换或出售，应通知房管单位，并在合同中，有承诺遵守统一管理的约定。不准擅自拆、扒、改，否则，按房管有关规定予以处罚，并由拆、扒人承担所造成的一切后果。

第二十三条 规划部门应在较大的综合开发区内（10万平方米）规划100平方米以上的管理办公场所。开发建设单位应按规划建设管理场所，无偿交给房屋管理单位，其费用摊入房屋配套成本。

第二十四条 小区的配套设施上水、下水、电、供热、供气，由各专业管理部门按有关规定分工管理维修。

第二十五条 本办法由四平市房产管理局组织实施。

第二十六条 各县（市）及建制镇可参照执行。

第二十七条 本办法自发布之日起施行，《四平市商品房屋售后管理试行办法》（四政令[1990]7号）同时废止。
　　（一）抵销诉讼的概念

　　抵销是指当事人就互负给付种类相同并己届清偿期的债权，在对等数额内相互消灭债权的意思表示。抵销在民法中有广义和狭义之分，广义上的抵销包括法定抵销和合意抵销，狭义上的抵销则仅指法定抵销，所谓法定抵销是指法律规定其构成要件，当要件具备时，依当事人一方的意思表示即可完成，是形成权的一种。一般只要一方当事人主动提出抵销的意思就可发生抵销之效果，无须经过法律程序。而合意抵销是指按照当事人双方的合意所为的抵销。

　　根据《合同法》第99条的规定，法定抵销的构成要件为:1、双方互负债务，但主动债权超过诉讼时效，其债权人不得主张抵销，被动债权超过诉讼时效的可适用抵销;2、双方债务的标的物种类、品质相同，如均为金钱之债，或均为交付同一种类物等;3、主动债权已届清偿期，如甲欠乙债10万元，已经到期，乙亦欠甲10万元，还有半年才到期，现甲提出抵销则不可以;4、依债的性质可以抵销，例如，以某一不作为抵销另一不作为债务，就达不到合同目的，故不允许抵销。法律规定不得抵销的债务不得抵销。例如，故意实施侵权行为的债务人，不得主张抵销侵权损害赔偿。另外，当事人之间有禁止抵销的约定时，债务不得抵销。5、抵销不得附条件、附期限，如果附有条件或期限，那么会使其效力不确定，并且有害于他人的利益。

　　民事主体在行驶和实现法律赋予的权利时，将不可避免地要诉诸于公力救济的保障。作为形成权一种的抵销权，也有可能需要通过诉讼这一公力救济途径来加以实现，债务人虽曾在诉讼程序之前行驶抵销权但遭到债权人的异议而债权人仍然就自己的债权提出了诉讼，或者债务人虽未在诉讼程序之前行驶抵销权而首次在诉讼程序中提出抵销权作为抗辩的情形，就构成了诉讼抵销。如甲以买卖合同为依据向法院起诉，要求乙支付欠款10万元，在诉讼程序中被告乙向法院主张违约损害10万元的事实，请求法院予以抵销，这一抵销就是典型的诉讼抵销。诉讼抵销在国外也被视为一种常见的抵销形式，如《卢森堡民法典》第一条明确规定的抵销有三种形式:法定抵销、协议抵销和审判上的抵销。 所谓审判上的抵销又称为裁判上的抵销，是指在诉讼程序中提出的抵销。在裁判上之抵销制度下，当事人之间债权之抵销，仅凭当事人一方意思表示，不能发生抵销效果。当事人欲达成抵销之目的，必须利用诉讼方法在诉讼上主张抵销并经法院判决后始能发生抵销之形成效果。 当事人在诉讼中主张抵销的情形包括以下几种:1、被告在诉讼前或诉讼外已为抵销之意思表示，在原告提起诉讼时就业已主张之抵销意思表示作为抗辩提出。2、被告在原告向法院提起诉讼时，主张以其对原告的债权抵销其所负的债务。此抗辩的提出是以被告承认原告的债权存在为条件的。诉讼抵销虽然广泛存在于各国的司法实践中，但在国内外至今还没有对诉讼抵销作出一个统一的定义，目前学界对诉讼抵销的定义归纳起来一般为，当事人在诉讼进行中提出的一方以自己的债权作为主动债权，来抵销对方针对自己的诉讼请求的行为。

　　（二）抵销诉讼的特征

　　诉讼抵销是指当事人在诉讼中行驶抵销权，诉讼抵销行为由于一方面涉及当事人之间的民事法律关系，另一方面也关系到法院怎样处理此案件，是作为抗辩、亦或以反诉来对待?在试图解决这些问题之前，从诉讼抵销的具体特征入手充分认识诉讼抵销的内涵、外延和性质将是十分重要的。

　　1、诉讼抵销具有对抗性。诉讼抵销的诉讼中至少存在两类诉讼行为:本诉与诉讼抵销行为。本诉是基于被动债权而提起，诉讼抵销则是基于主动债权提出的。主动债权债权人在诉讼中提出抵销之意思表示，目的是为了冲抵原告的诉讼请求，以达到债权的清偿。一旦诉讼抵销为法院所认可，则本诉之诉讼请求就不能或不完全能够得到支持。因此，在诉讼抵销中，原告和被告为了使得自己的债权获得法院的认可，势必会利用各种手段去对抗和否定对方的诉讼请求。

　　2、诉讼抵销具有相对独立性。诉讼抵销是为了对抗本诉而为之，但又区别于其他的对抗行为，其可以单独构成一个独立的诉。同时抵销之主动债权与被动债权之间并不要求有直接的法律关系，即诉讼抵销与本诉并没有直接的牵连关系。法律对本诉和诉讼抵销都规定了构成要件，只要符合构成要件都可以提出独立的诉讼请求，另外就是法院在审理过程中的独立性。对于诉讼中抵销适格与否之审理与判断与对本体诉讼之审理是完全平行的两个过程。

　　3、诉讼抵销具有预防性。如前所述的当事人在诉讼中主张抵销的第二种情形中，被告首先是对本诉的诉讼请求的存在与否进行争执，同时为了预防本诉诉讼请求获得法院认定，而在诉讼上预备主张以反对债权进行抵销的形式。在这种抵销形式中，被告首先进行了一定的抗辩，在意识到这种抗辩有无法获得认可的可能性时主张抵销。换言之，在存在诸多防御方法时，诉讼抵销是在穷尽其他防御方法后最终的对抗方式。因此，在这种情形下，诉讼抵销就具有一定的预防性。

　　4、诉讼上抵销具有确定的层次性与顺序性。对于诉讼抵销的审理围绕着三个层面进行，作为基础的主动债权有效存在的确认是第一层面，而抵销是否符合实体法规定之抵销要件的确认是第二层面，最后在抵销要件业已确认的情况下，再以合法可抵销的数额抵扣本诉诉讼标的额来确定诉讼结果。事实上以上第一层面是包含在第二层面之抵销法定要件确认之中的，但是在诉讼中审理诉讼抵销时，被动债权人通常是以此作为争辩的第一选择。因此有必要将其独立列明，作为确认诉讼抵销的首要层面。相应地，主张诉讼抵销的诉讼当事人在其主张抵销之前，大部分情况下也是以对被动债权的不成立、未生效、可撤消、无效等暇疵进行争辩，而抵销则是其为避免败诉而迫不得已使用的方式。’一正是基于此特殊性，审理诉讼中抵销应在被动债权已确认之后进行，这就体现了诉讼上抵销确认的顺序性。

　　（三）抵销诉讼的制度价值

　　1、发现真实。发现真实是民事审判的切实目标，而当事人的主张和诉求的对抗是达致这一目标的重要途径。抵销诉讼存在两个相互独立又对立的诉讼请求，当事人为了使这种主张获得法官的确信进而做出有利于自己的判决，必然积极地抗辩和充分地举证。这既包括从正面提供充分的证据证明自己的诉讼请求的正当性，也包括从反面提供相应的证据证明对方当事人诉讼请求的假定性。在自认和认诺中，当事人实质上放弃了这种对抗的机会，但是在诉讼上的预备抵销时这种对抗非常显然。通过当事人的这种对抗，法官以中立、超然的态度听审当事人的对抗，根据当事人提供的证据和自己深厚的专业知识做出接近事实真相的判断，这也增强了当事人对判决的可接受性。抵销诉讼为法官从正反两个方面衡量当事人主张和证据的合理性提供了制度性契机。

　　2、保障正义。正义是人类孜孜以求的目标，其早已超出了道德的范畴而具有了理性的光芒。但是，正义又具有多样性，虽然每个学者甚或每个人对正义的理解都带有个人色彩，但这并不影响人们对正义的追求。权益可能受到裁判不利影响的当事人必须被赋予充分的参与权，使得他们能够对裁判的最终形成发挥实质性影响。作为正义的现实载体，法庭审判的正义性更为显观。抵销诉讼请求的相逆性和对抗性使得当事人获得更大的权利话语空间。他们不但要对自己的诉讼请求承担证明责任，而且要尽量推翻对方当事人提供的证据，免受另一利益的损害，两种程序并行或者重叠，这样当事人所支配的法的空间就异常强大。当事人的这种程序参与权对法官心证的形成有着决定性的影响。这昭示着，当事人是程序的真正的支配者。抵销诉讼通过当事人的程序参与性，不仅有助于实质正义的实现，更因当事人的程序自治性而利于程序正义的实现。

　　3、增进效益。在民事诉讼中，效益是指民事审判的收益和成本之间关系的范畴。效益是当事者和社会公众衡量审判的直接明显的标准，效益是现代法治国家积极追求的目标。德国在1976年颁布了《简化与加速诉讼程序的法律》，1990年又颁布了《简化司法程序法》 ，效益的诉讼价值位阶明显增强。抵销诉讼最大的优点就是将原本可以作为独立诉讼标的的债权债务关系拉进到已诉讼系属的权利义务关系中一并解决。作为一种积极抗辩，抵销使得当事人免于另行起诉所带来的双重程序造成的讼累，赋予这种抗辩以既判力，更保证了本诉和抵销抗辩审判的集中性;作为一种反诉，抵销和本诉适用同一个程序审理，程序的单一性使得法官或者陪审团将精力集中于当事人所争执的事项上，而且也避免了程序的重复和司法资源的肆意浪费。如果抵销另行起诉，一方面可导致程序的繁化;另一方面，也是最关键的，如果抵销之诉的判决与原诉的判决不一致时，势必会滞碍执行程序的进行，当事人的正当利益无法及时得以维护，甚或受到不当剥夺。

　　4、保证安定。“程序安定是指民事诉讼应依法定的时间先后和空间结构展开并做出终局决定从而使诉讼保持有条不紊的稳定状态。程序的安定性包含两个不同层面的安定，即程序规范的安定和程序运作的安定。其基本要素包括:(1)程序的有序性;(2)程序的不可逆性;(3)程序的时限性;(4)程序的终结性;(5)程序的法定性” 。在抵销诉讼中，如果不允许被告主张抵销，两个平行的诉讼就会产生，先行诉讼与后行诉讼之间产生对“法院对同一债权实行双重审理”的危险，这种危险不但造成了程序的反复，而且破坏了先行程序的稳定性。如果允许被告在本诉中主张抵销抗辩，那么抵销被吸收进本诉中而进行一并的审理。通过抵销抗辩，当事人程序压力减弱，争点集中，程序的不可逆性得以维持。如果允许被告在本诉中对抵销的债权提起反诉，那么，法院就可以对本诉和反诉集中进行审理，法院对同一债权进行双重审理的危险也就烟消云散。无论大陆法系国家赋予抵销抗辩以既判力，还是英美法系国家赋予抵销反诉以既判事项效力，其趣旨都在维持既定的审判程序的正当性和安定性，这也是两大法系国家抵销诉讼的最终落脚点，也是我国探求抵销诉讼的真正归宿。审理。通过抵销抗辩，当事人程序压力减弱，争点集中，程序的不可逆性得以维持。如果允许被告在本诉中对抵销的债权提起反诉，那么，法院就可以对本诉和反诉集中进行审理，法院对同一债权进行双重审理的危险也就烟消云散。

　　（四）两大法系抵销诉讼的比较

两大法系抵销诉讼的比较就笔者的阅读范围而言，无论是英美法系国家还是大陆法系国家都没有抵销诉讼这个概念，但是并不意味着抵销诉讼的缺失。相反，在这些国家中，在诉讼进行中，被告人主张抵销的情形屡见不鲜，但是两大法系国家对抵销的性质的态度却大相径庭。大陆法系国家将抵销视为一种抗辩，英美法系国家将抵销视为一种反诉。因此，两大法系国家对抵销诉讼的比较可归结到对抵销性质为抗辩和反诉的争论。

　　在英美法系国家，抵销至今仍被视为反诉，笔者称这种抵销诉讼为反诉模式的抵销诉讼。反诉制度与抵销有着紧密的渊源关系，这表现在反诉制度是由罗马法时期的抵销抗辩发展出来的。“反诉制度是建立在抵销抗辩基础上的，比较单纯，只有在反诉请求能够与本诉请求相互抵销的情况下，才允许提起反诉，并且这一反诉没有强制的问题，从学理上的分类来看属于任意反诉”。 抵销的成立是反诉成立的前提性要件。即使是现在，英美法系国家仍然视抵销为反诉。英美法系国家的反诉制度并不要求反对请求与本诉的诉讼请求有任何的联系，也无须与原告的诉讼请求产生于同一交易或者合同中。《美国联邦民事诉讼规则》第13条第2款关于任意的反请求规定:“在诉答文书中，可以提出任何对抗对方当事人的请求，该请求并非基于对方当事人请求的诉讼标的交易或事件而产生的，可以作为反请求提出”。 由此，作为对原告的诉讼请求可能没有牵连的反对请求，被告完全可以提出反诉进行抵销。

　　在大陆法系国家，抵销被视为一种特殊的抗辩，笔者称这种抵销诉讼为抗辩模式的抵销诉讼。抗辩是指原告为了贯彻其攻击性的申请并证明其理由，而被告为了贯彻其防御性的申请并证明其理由而进行的手段性的陈述。抵销抗辩可以分为与实体关系无关的抗辩和与对实体关系的抗辩两种。 诉讼上的抵销是一种与实体关系紧密相连的抗辩。但是这种抗辩具有特殊性，即抵销的最后性。“对被告来说，抵销是获得胜诉的最后一个手段。这种胜诉显然要求做出牺牲—反债权，被告必须在无其他无需主张的抗辩的情况下做出牺牲。因而他希望只有当确认了诉之债权存在时才对抵销做裁判”。 可以说，抵销是一种积极的抗辩，被告应当对自己的积极抗辩承担举证义务。抵销作为一种特殊的抗辩这是大陆法系典型国家德国、日本和法国的通行做法，这也反映了他们的制度和价值理念的趋同。

　　通过考察发现，无论在英美法系国家还是大陆法系国家，抵销诉讼的现实存在是一个不容回避的事实。尽管存在差异，但探求两种模式的抵销诉讼，可以发现许多共同的机理。

　　1、反对请求的独立性。作为一种特殊抗辩，抵销旨在对抗原告的诉求。如果原告与被告换位，这种抵销仍然成立，而且若当事人不主张抵销，也可以作为独立的诉讼标的提起诉讼。“抵销抗辩既具有抗辩的性质，同时其本身又是当事人提出的可以单独构成诉讼标的的反对债权，也即具有类似于反诉的特殊性”。 大陆法系国家实质上也承认抵销请求的独立性，更不用说作为反诉看待的英美法系国家的抵销。实质上，即使大陆法系国家的作为抗辩形式的抵销也具有类似于反诉的性质，两大法系国家的抵销在本质上都蕴涵着反诉的溯源。

　　2、都是当事人参与诉讼程序的有效方式。“与程序的结果有利害关系或者可能因该结果而蒙受不利影响的人，都有权参加该程序并得到有利于自己的主张和证据以及反驳对方提出之主张和证据的机会。这就是‘正当程序’原则最基本的内容或要求，也是满足程序正义的最重要条件”。 作为一种特殊抗辩，抵销保障被告获得对抗原告诉求并适时维护自己债权的机会，同时这种抗辩也增强了诉讼的对抗色彩，有利于真实的发现，这是当事人程序参与权和支配权的细化。抵销作为一种反诉是当事人行驶诉权的样态之一，旨在对抗原告的诉求，保障诉权的正当行驶。

　　3、在结果意义上，两大法系都规定了抵销的既判力。在大陆法系国家，判决理由通常不具有既判力，但是作为判决理由的抵销抗辩作为例外而具有既判力。这种既判力的正当化根据是诚信原则及避免重复诉讼和矛盾判决。英美法系国家没有既判力的用法，而是称之为既判事项效力。判决一旦做出就不能就同一争点继续进行诉讼，这样做是出于私人利益和国家利益的双重目的。反诉作为一种独立的反请求，当然产生请求排除的效力。

　　（五）我国建构抵销诉讼的模式建议

我国目前尚无抵销诉讼的模式，我国还面临着抵销诉讼的模式选择问题。从法治传统和制度理念上看，我国更加接近于大陆法系。但是大陆法系国家完善的抗辩制度以及特色鲜明的判决书风格却是我国诉讼所缺失的。程序法抗辩的缺失以及抗辩程序的非严谨性使得我国无法采用抗辩模式的抵销诉讼。原因在于: